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2650萬美國人失業!房產市場會雪崩麼? {北美地產話題:李琳說} Buy Low Live High

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因爲新冠疫情下,政府頒佈了強制的居家令,在過去的5周裏,一共有2650萬美國人失去了工作。這意味着失業率上升到了8.4%,勞動市場上,每12個人就有1個人失業。

毫無疑問,美國在近一百年來從來沒有出現過如此迅速的失業現象。這已經夠糟糕了,對不對?
但經濟情況還可能會變得更糟!高盛預計,到2020年第三季度,失業率將達到15%,然後在今年第四季度降至個位數。

這樣的就業形勢將如何影響房產交易呢? 請聽美國商業和地產高級經紀人李琳和她的合作伙伴Patrick Ahern爲你仔細分析。

首先,回顧歷史,讓我們看看失業率在過去是如何影響房屋銷售的。在過去的三十年中,並沒有顯示出失業率和房屋銷售之間的直接關係。藍色和灰色的條代表房屋銷售,而黃色的線是失業率。

看看數字1到4:

  • 1992-1993年,失業率在上升,但房屋銷售卻在增長。
  • 2001年至2003年期間,失業率不斷上升,房屋銷售增加。
  • 2007年至2010年,失業率不斷上升,房屋銷售大幅下降。
  • 2015-2019年,失業率持續下降,房屋銷售保持相對平穩。

歷史數據顯示,失業率對房屋銷售的影響似乎並沒有我們想象的那麼大。然而,認爲失業率與房屋銷售之間存在直接關聯這一想法是非常合乎邏輯的。

失業的人短期內不太可能買房。

即使是數百萬尚未被解僱或失去工作的美國人,也可能因爲擔心就業的穩定性而推遲購買大宗商品有實力的買家也會因爲在特殊時期變得更謹慎。由於這些原因,賣家通常選擇在疫情期間將房產撤出市場。

由於市場上買賣雙方的數量減少,銷售將會放緩。價格增長也會放緩。

以下是我們想要指出的其他因素:

聖地亞哥的住房嚴重短缺。建築商多年來一直沒有建造足夠的房屋來滿足需求。這次經濟衰退,不太可能發生喪失抵押品贖回權(foreclosure)的浪潮,因爲借款人和所有者的財務狀況更好一些,在房產中有更多的抵押資產淨值(equity)。調查顯示,加州在房產的抵押資產淨值排名榜首,,平均按揭貸款少於50%,大約40%的聖地亞哥業主屬於這一類。聯邦政府、許多州政府以及一些銀行正在推出各種項目,幫助失業美國人保住家園。

這些都是穩定房價的有利因素。

我們的結論是,目前由冠狀病毒引起的失業率肯定會影響房屋的交易量,但不一定會影響房屋的價值。

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投資機會 | 山林中的現代派豪宅, 區中心位置酒店, 帶海景酒店投資

01 La Jolla黄金地段商业地产, 風景屋💰New To Sell 2BD/2Bath, 价格:85万美金, 建筑面积:现1,125平方英尺

02 La Jolla座隱山林中的現代派豪宅

本週美房美地推薦的這棟豪宅,隱蔽在山林之中,緊鄰自然公園,每一個房間都帶海景。

這棟三層的現代派豪宅出自建築師Howard Oxley之手,在2007-2008年又經歷了幾百萬美金的翻新,由經驗豐富的本地知名建築團隊Steigerwald-Dougherty操刀,翻新後的別墅更舒適、功能齊備。

🔍基本信息

價格:900萬美金
戶型:4室5衛
建築面積:6,931sf
層數: 3層
佔地面積:34,848sf

03聖地亞哥旅遊區中心位置酒店投資

你知道141萬人口的聖地亞哥每年吸引多少世界各地的遊客到訪嗎? 3580萬!是美國最受歡迎的旅遊勝地之一。

🔍基本信息

要價:4250萬美金
Cap Rate: 6%
年營運淨收入(NOI): $2,530,054
建築面積:60,992平方英尺
佔地面積:1.25英畝
房間數:約100個
投入使用期: 4年

該三星級酒店,運營極佳,網絡客戶評分超四星半(滿分五星),評論人數超1200人。

🔍基本信息

要價:1920萬美金
Cap Rate: 6%
年營運淨收入(NOI): $1,139,273
建築面積:15,331平方英尺
房間數:共153個,現啓用78個
房間佔用率:82.80%

該酒店2015年重新裝修,目前正在和萬豪談旗艦酒店的冠名權,授權完成後,會有更高的投資價值。

04 聖地亞哥不公開出售帶海景酒店投資

本週美房美地推出的這個商業地產,是位於聖地亞哥臨海的一個酒店。該酒店正在品牌定位升級,計劃今年3月完成升級工程,成爲更高端的酒店。升級後,酒店的平均日房價會上漲40美金左右。該酒店有一個7800sf的餐廳,目前空置。如果啓用,可另產生至少1萬美金的月收入。再加上婚慶、典禮、房間服務、餐飲外賣(Grubhub)等附加收入,投資回報可觀!

🔍基本信息

價格:2500萬美金
房間數:94個
其中海景房:26個
套間:24套
平均日房價:現$174
平均日房價:重命名後 預期$215
房間佔用率:76%
淨收入:150萬美金

李琳 DRE# 02001468 Patrick Ahern DRE#00610408 巴菲特商業和高級地產 858-683-8606 國際商業經紀/加州商業地產經紀認證, 國際房產專家/物業管理專家/老年住宅專家認證 Berkshire Hathaway Realtor ®

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商業房地產

保險專家來做客

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下期預告!盡管Yelp上有很多游客打卡的拉霍亞網紅餐廳,但你知道La Jolla本地居民喜歡去哪些餐廳嗎?Patrick和李琳下期節目會帶你玩轉拉霍亞!

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Joshu
Author: Joshu"A"

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