Monday, September 20, 2021
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2017年美国民事侵权赔偿法案例赏析

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S签合同把自己的公寓产权以二十万美金卖给B,双方签字。在谈判时,S告诉B,尽管这个公寓没有附赠停车位,但是可以继续把车停到邻近街区五十美金一个月。停车对于B来说很重要因为公寓坐落于拥挤的都市区域。
六月一日,B付了二十万美金给S,S把公寓过户给B,B搬家入住。 B花了两万美金装修,把整个公寓重新刷漆,换了窗户,增加了阳台。还花了两千美金把浴缸改为淋浴房,这样公寓就有两间淋浴没有浴缸了。

八月一日,B发现临近街区的土地拥有者在建办公大楼,不打算再继续出租停车位了, S早知此事却隐瞒。 B立刻展开调查,发现她可以在一个街区远的地方花一百美金一个月租停车位,在S买此公寓前,前任主人在公寓里被杀,S却从未告知。 B揭露了被杀事件和缺少停车位后尝试卖掉此公寓,但没有人出价高于十六万美金。 B起诉S诈骗。

B起诉的结果会怎样?有何合理的赔偿呢?

房地产交易属于common law管辖,因此S把公寓二十万美金卖给B属于common law管。 S和B之间存在有效的房地产交易合同,彼此在书面文件签字,满足statute of fraud。

S口头上说可以到邻近街区花五十美金每月的停车费停车,停车对于B非常重要,后来B发现停车费涨至一百美金每月。因此S和B签交易合同前的口头协议可以通过parol evidence rule引入到合同中去。 S明知道停车费会涨价还故意骗B,最后导致B把房子卖出跌价很多,因此S对于故意欺骗B是有责任的。 S故意隐瞒房子里有被杀事件,导致最后B卖出房子时要亏本,因此S对于故意不揭露事实是有责任的。 S明知道停车对于B很重要还骗他,因此S违约了。

因此S要赔偿B四万美金的差价,因为S把公寓卖给B是二十万,B卖出去是十六万。

S并不知道B买了房子后会花两万去装修和两千去改浴缸,这些装修改造费都是B自愿付出的,S并未干预什么,所以S没有责任去赔偿。 S和B也可以要求法院让彼此回到合同签署前的状态,就是取消交易合同,如果是这种情况,S不能不当得利,法院会要求S给B补偿两万二的装修改造费用。如果B还花费了搬家费,S也要赔偿。

由于诈骗也属于民事侵权,S该赔偿B四万交易差价,除此之外每个月超出五十美金停车费的部分根据B入住的月份S也要赔偿给B。 S恶意诈骗B,所以法院会让S赔偿B一些罚金。

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肖俊俏
商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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