Friday, September 24, 2021
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2017年美国民事侵权赔偿法案例赏析

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S簽合同把自己的公寓產權以二十萬美金賣給B,雙方簽字。在談判時,S告訴B,儘管這個公寓沒有附贈停車位,但是可以繼續把車停到鄰近街區五十美金一個月。停車對於B來說很重要因為公寓坐落於擁擠的都市區域。
六月一日,B付了二十萬美金給S,S把公寓過戶給B,B搬家入住。 B花了兩萬美金裝修,把整個公寓重新刷漆,換了窗戶,增加了陽台。還花了兩千美金把浴缸改為淋浴房,這樣公寓就有兩間淋浴沒有浴缸了。

八月一日,B發現臨近街區的土地擁有者在建辦公大樓,不打算再繼續出租停車位了, S早知此事卻隱瞞。 B立刻展開調查,發現她可以在一個街區遠的地方花一百美金一個月租停車位,在S買此公寓前,前任主人在公寓裡被殺,S卻從未告知。 B揭露了被殺事件和缺少停車位後嘗試賣掉此公寓,但沒有人出價高於十六萬美金。 B起訴S詐騙。

B起訴的結果會怎樣?有何合理的賠償呢?

房地產交易屬於common law管轄,因此S把公寓二十萬美金賣給B屬於common law管。 S和B之間存在有效的房地產交易合同,彼此在書面文件簽字,滿足statute of fraud。

S口頭上說可以到鄰近街區花五十美金每月的停車費停車,停車對於B非常重要,後來B發現停車費漲至一百美金每月。因此S和B簽交易合同前的口頭協議可以通過parol evidence rule引入到合同中去。 S明知道停車費會漲價還故意騙B,最後導致B把房子賣出跌價很多,因此S對於故意欺騙B是有責任的。 S故意隱瞞房子裡有被殺事件,導致最後B賣出房子時要虧本,因此S對於故意不揭露事實是有責任的。 S明知道停車對於B很重要還騙他,因此S違約了。

因此S要賠償B四萬美金的差價,因為S把公寓賣給B是二十萬,B賣出去是十六萬。

S並不知道B買了房子後會花兩萬去裝修和兩千去改浴缸,這些裝修改造費都是B自願付出的,S並未乾預什麼,所以S沒有責任去賠償。 S和B也可以要求法院讓彼此回到合同簽署前的狀態,就是取消交易合同,如果是這種情況,S不能不當得利,法院會要求S給B補償兩萬二的裝修改造費用。如果B還花費了搬家費,S也要賠償。

由於詐騙也屬於民事侵權,S該賠償B四萬交易差價,除此之外每個月超出五十美金停車費的部分根據B入住的月份S也要賠償給B。 S惡意詐騙B,所以法院會讓S賠償B一些罰金。

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肖俊俏
商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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