Sunday, December 5, 2021
⚠️微信公眾號:SOFUNmedia888 (New 2021)
📖 小紅書:SOFUNSD
💬微信服務: SOFUNSD
Home搜FunSD 聖地牙哥熱門話題 HOT!2016年美国产权法经典案例赏析

2016年美国产权法经典案例赏析

https://wp.me/p4osdP-Ggt
👍您的點讚&轉發💌我的動力💖吃喝玩樂訊息👉sofunsd(dot)com
📢新W(e)XlN: SOFUNmedia888 ⚠️2021版

A有家農場。在1990年的時候,A通過契約把北邊農場一條路作為easement給鄰居B使用。 B立刻把路面修好鋪平了,但沒有註冊這份地役權契約。 A和B每日都使用那條路。那條easement讓A的農場跌價了五千美金。

在2009年,A把農場通過契約給了女兒C,C註冊了契約。

在2011年,B註冊了easement的契約。

在2012年,C寫了合同把農場十萬美金賣給P。合同里指出:“賣家是covenant against encumbrances with no exceptions.” 在檢查農場的時候,P發現B在農場北邊的路上走,但沒說什麼。

在2013年,C給W公司一份契約授權easement讓水管從農場南邊走。水管提供本地產權的供水服務,包括農場。 W公司註冊了這份契約。該契約讓農場的市場價增值了一萬美金。

2014年,在很久的推遲後,C寫好並送給P一份農場的warranty deed,要求P支付給C十萬美金。這份契約包含了covenant against encumbrances除了W公司的easement和沒有其他頭銜的covenants。 P註冊了契約。

2015年, P堵住了B使用的道路,並反對W公司對於水管的施工。

B起訴P要求因不能使用農場道路的補償。 P起訴C要求違反warranty deed下面的合同和契約作出賠償。

B的起訴結果如何?

Easement地役權說的是你給某人有限使用你土地的權利。 A在1990年寫了地役權給B,B鋪了路供倆人使用,此處地役權看起來是跟著地走的appurtenant,就說不管是誰住都可以用,如果是跟人走就是in gross,此處看起來不像。 A在2009年把農場給了女兒,但是B在2011年才去註冊自己的地役權,每個州用的註冊法律不一樣,所以在他們有爭議時要考慮當地的法律。雖然B沒有註冊就沒有constructive notice,A也沒有告知C該地役權就沒有actual notice,但是C應該能看到B經常使用,所以C是有inquiry notice ,C至少應該問一下是否有該地役權存在,既然沒問那就算他沒有盡到對自己負責。在race statute的州,先註冊的有優先權,所以C可以不承認B的地役權。在race-notice statute的州,沒有知情的第一個註冊的人優先,B不是第一個註冊的,但C又知道了該地役權,所以兩者均無法勝出,就只能遵循common law裡面的先到先得,那就B有優先權。在notice statute的州,最後一個沒有知情的人勝出,C先知道B的地役權的,所以B會有優先權。 B的地役優先權會帶著W公司走。

2012年C把農場賣給P,C在2013年給了W公司地役權走水管並註冊,C和P的農場買賣合同2014年註冊。在notice statute的州,W公司先註冊,所以P註冊前是知道的。 W公司並不知道P,所以W公司是最後一個不知情的,因此W公司有優先權。在race-notice statute的州,W公司是最先註冊不知道P的,所以W公司有優先權。在race statute的州,W公司先註冊,所以有優先權。綜上所屬,在notice和race-notice statute的州,B有第一優先權,其次是W,最後是P。因此P對於農場是fee simple absolute但同時攜帶B北邊和W公司南邊兩個不衝突的地役權。在race statute的州,B的權利在P和W公司之後,因此P得到農場後有W公司的地役權,但是沒有B的地役權。

P的起訴結果如何呢?

Covenant against encumbrances是買賣產權六種warranty其中的一種,當時2012年的文件中提出shall,明顯指代了未來的行為。當C給W公司地役權的時候,就屬於違約。在土地買賣合約裡,合同一般會並到地契買賣中去。如果P起訴合同違約,那就是拒絕接受地契。 W公司的地役權讓土地增值一萬美金,儘管C違約了,但P並沒有因為這個新加的地役權而造成任何損失,反而地價增長了一萬美金,所以起訴違反Covenant against encumbrances的承諾得不到賠償,也就無法上訴。

雖說P有權重新談合同,但是P接受了地契,所以就等於接受了兩個地役權。因此,P起訴C違反暗示可市場化的產權名義違約是無法勝訴的。

P不能起訴水管地役權,因此地契裡已經說明。 P如果起訴B不能使用北邊道路地役權那就要看當地的法律,如上所敘述,如果B的優先權超過C在notice和race-notice statute的州,沒有違約,但會帶來五千美金的地價損失。在race statute的州,B沒有優先權,P可以清除B的地役權,那也沒有違約。 P在違反warranty deed的起訴中也會敗訴。

All photos come from Google Image, for educational purposes.

👍您的點讚&轉發💌我的動力💖吃喝玩樂訊息👉sofunsd(dot)com
📢新W(e)XlN: SOFUNmedia888 ⚠️2021版
肖俊俏
商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
RELATED ARTICLES
San Diego
haze
14.2 ° C
17.4 °
11.5 °
84 %
1.5kmh
20 %
Mon
19 °
Tue
18 °
Wed
17 °
Thu
17 °
Fri
16 °

AD