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O擁有Greenacre產權是fee simple absolute,他把Greenacre產權以fee simple defeasible轉給M和L的時候寫了一段話「as joint tenants with a right of survivorship for so long as neither M nor L make any transfer of Greenacre . In the event of such a transfer, Greenacre shall automatically revert back to O」 (意思是M和L共同擁有Greenacre產權並且一方去世另一方能得到全部產權,但如果M或者L把產權轉給任何人,產權就自動還給O了) 。

在L不知情的情況下,M把自己在Greenacre的產權轉給了P,之後不久M就去世了。 L不知道P的存在,一直在付房產稅。

P把自己在Greenacre的產權以書面合同租給了S兩年,每個月租金五百美金。租約結束後,S繼續在未經P允許的情況下繼續居住且不付租金。三個月後P和S對質。儘管彼此沒有談攏新的租約,S支付了自己已經拖欠的三個月租金。

L想把自己在Greenacre的產權賣掉的時候,發現了S 住在裡面,並且發現P得到了M的產權。 考慮到Greenacre產權的利益衝突,L起訴O、M的遺產、P和S,想要得到Greenacre全部的產權,以及從P那裡得到S的部分已付租金,還想要P支付部分房產稅。

O、L、P、S、M的遺產在Greenacre產權上各有何利益呢?

Fee simple defeasible裡麵包含了三種可能性,分別是Fee simple determinable、Fee simple subject to condition subsequent、Fee simple subject to executory limitation。 O給M和L產權時的文件寫明了「so long as」,所以此處是fee simple determinable, O保持了自己未來的利益就是possibility of reverter,既如果M或者L違反了他設下的條件,產權自動回歸給O。但是O的條件直接限制了ML轉讓產權的能力,並沒有註明任何條件時間的限制,所以是不被法律允許的restraint on alienation。法院允許O限定產權的使用方式(比如不能做商用),但對於這種直接限制轉讓產權的條件是非常不友好的,基本視作無效。而且前段話看起來像fee simple absolute,前後語句利益完全衝突,所以法院會把後面不合理的話劃除,因此O就沒有了對於Greenacre產權的任何未來利益。 M和L 是joint tenancy,他們同時聯名帶有生存權的擁有Greenacre產權是沒有限制的fee simple absolute。

當M把自己的產權轉給P的時候,Greenacre產權就分割了,M什麼產權都沒了。 M去世後,P和L同時擁有Greenacre產權為tenancy in common。 S是年租客戶tenancy for years,到期後S還不搬走就變成了holdover tenant / tenant at sufferance,P可以和S續租約或者直接把S趕走的。年租到期後S變成周期租戶periodic tenancy付月租,搬離的話要提前一個月通知。

綜上所述,O和M的遺產在Greenacre產權上什麼都沒有。 P和L同時擁有Greenacre產權為tenancy in common。 S是周期租戶periodic tenancy。

L會按比例得到P收到的第三方租金和該付的房產稅嗎?

P和L一樣擁有使用、享受、租憑、佔領Greenacre產權的權利,P並沒有禁止L使用產權,所以P不欠L任何。但是S是第三方使用Greenacre產權,L有權要求分享一半年租金。 L有權要求P付一半的房產稅,因為他們共同擁有該產權。

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