⚠️SOFUN使用Cookie保存并识别用户语言偏好💬简繁转换请安 👉 繁体 简体

O拥有Greenacre产权是fee simple absolute,他把Greenacre产权以fee simple defeasible转给M和L的时候写了一段话“as joint tenants with a right of survivorship for so long as neither M nor L make any transfer of Greenacre . In the event of such a transfer, Greenacre shall automatically revert back to O” (意思是M和L共同拥有Greenacre产权并且一方去世另一方能得到全部产权,但如果M或者L把产权转给任何人,产权就自动还给O了) 。

在L不知情的情况下,M把自己在Greenacre的产权转给了P,之后不久M就去世了。 L不知道P的存在,一直在付房产税。

P把自己在Greenacre的产权以书面合同租给了S两年,每个月租金五百美金。租约结束后,S继续在未经P允许的情况下继续居住且不付租金。三个月后P和S对质。尽管彼此没有谈拢新的租约,S支付了自己已经拖欠的三个月租金。

L想把自己在Greenacre的产权卖掉的时候,发现了S 住在里面,并且发现P得到了M的产权。 考虑到Greenacre产权的利益冲突,L起诉O、M的遗产、P和S,想要得到Greenacre全部的产权,以及从P那里得到S的部分已付租金,还想要P支付部分房产税。

O、L、P、S、M的遗产在Greenacre产权上各有何利益呢?

Fee simple defeasible里面包含了三种可能性,分别是Fee simple determinable、Fee simple subject to condition subsequent、Fee simple subject to executory limitation。 O给M和L产权时的文件写明了“so long as”,所以此处是fee simple determinable, O保持了自己未来的利益就是possibility of reverter,既如果M或者L违反了他设下的条件,产权自动回归给O。但是O的条件直接限制了ML转让产权的能力,并没有注明任何条件时间的限制,所以是不被法律允许的restraint on alienation。法院允许O限定产权的使用方式(比如不能做商用),但对于这种直接限制转让产权的条件是非常不友好的,基本视作无效。而且前段话看起来像fee simple absolute,前后语句利益完全冲突,所以法院会把后面不合理的话划除,因此O就没有了对于Greenacre产权的任何未来利益。 M和L 是joint tenancy,他们同时联名带有生存权的拥有Greenacre产权是没有限制的fee simple absolute。

当M把自己的产权转给P的时候,Greenacre产权就分割了,M什么产权都没了。 M去世后,P和L同时拥有Greenacre产权为tenancy in common。 S是年租客户tenancy for years,到期后S还不搬走就变成了holdover tenant / tenant at sufferance,P可以和S续租约或者直接把S赶走的。年租到期后S变成周期租户periodic tenancy付月租,搬离的话要提前一个月通知。

综上所述,O和M的遗产在Greenacre产权上什么都没有。 P和L同时拥有Greenacre产权为tenancy in common。 S是周期租户periodic tenancy。

L会按比例得到P收到的第三方租金和该付的房产税吗?

P和L一样拥有使用、享受、租凭、占领Greenacre产权的权利,P并没有禁止L使用产权,所以P不欠L任何。但是S是第三方使用Greenacre产权,L有权要求分享一半年租金。 L有权要求P付一半的房产税,因为他们共同拥有该产权。

All photos come from Google Image, for educational purposes.