Friday, September 24, 2021
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2015年美國賠償法經典案例賞析

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S擁有兩塊相鄰的已開發的地靠近一個湖泊。一號地在湖泊邊界線旁,二號地和一號地接壤並靠近一條進出的馬路。 S決定把一號地賣給B。 B非常欣賞一號地上湖邊的五顆百年橡樹。

S和B在某年二月一日簽署了一號地的四十萬美金買賣合同。合同指出:這筆買賣也包括了那五顆百年橡樹,B擁有二號地的地役權easement去往馬路,過戶日期為四月一日。儘管那條路名字叫做Lake Drive,但是S和B都誤以為那條路名叫Top Road,Top Road其實是靠近Lake Drive的另一條路名。合同還指出B可以使用地役權通道在二號地上直通到Top Road。

在二月下旬,T給S的一號地出價五十五萬美金。 S決定和B違約,答應把一號地賣給T。儘管B一再堅持,但S還是執意要把一號地在四月中旬過戶給T,並說道:「我們之間的合同有問題,因為路名寫錯了。」 在三月的時候B得知S打算在四月砍掉一號地的五顆百年橡樹,為了讓二號地更好的看到湖景。

B可以在一號地上尋求什麼公平的賠償嗎? B可以在一號地上尋求什麼合理的法律賠償嗎?

賣地的合同屬於common law管轄,必須要寫下來用來滿足statute of fraud,此處已寫下。 S在二月告知B說要把一號地在四月中旬賣給T並且還要在四月砍樹,所以這裡S明示了自己想要違約,完全不履行合約屬於重大違約。 S會辯護說雙方對於路名都有錯誤理解,所以合同應當取消,但是錯誤的路名並不是他們交易的重點,因此要因為路名弄錯而取消合同的辯護不成立。 B可以要求法院在合同里更正錯誤的路名。

B可以向法院申請臨時禁止令temporary restraining order (TRO)因為情況緊急,一號地馬上要易主還會被砍樹會給B帶來無法修復的傷害,被批准後可以禁止十四天,到期後被告如果同意可以再續十四天。 B還可以申請永久禁止令preliminary injunction (PI) ,B除了證明TRO中提到的,還需要證明自己有勝訴的可能性,如果沒有禁止令導致一號地易主加上樹被砍,金錢不足以彌補B的傷害,公共政策看起來也不會支持違反合約的S。法院應該會給B永久禁止令,讓S不把一號地賣給T加上也不砍樹。 B還可以要求specific performance特殊履行合同責任,因為僅僅退還金錢難以彌補B的傷害,法院是可以強制執行B和S的合同的,他們之間是有買賣意願的。 S會辯護說B的出價四十萬美金遠低於T的出價五十五萬美金,所以如果強制執行不公平,法院會說S和B的合同是已經同意過了的,S應該知道自己的地合理市場價值。因此,法院會支持specific performance。

如果B最後還是沒有如願得到一號地該獲得什麼賠償呢?如果之前B有支付S定金之類的,S需要退換。任何B基礎於合理期待會產生的開銷S都應該承擔。簽約時一號地價值為四十萬,後來T出價五十五萬,所以多出來的十五萬S該給B作為賠償。

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肖俊俏
商學院兼職教授/博導,教育學博士教育行政管理方向(2014畢業),法律博士(2019畢業),工商管理學博士信息與數據科學方向(預計2021畢業),葫蘆絲演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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