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2015年美国赔偿法经典案例赏析

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S拥有两块相邻的已开发的地靠近一个湖泊。一号地在湖泊边界线旁,二号地和一号地接壤并靠近一条进出的马路。 S决定把一号地卖给B。 B非常欣赏一号地上湖边的五颗百年橡树。

S和B在某年二月一日签署了一号地的四十万美金买卖合同。合同指出:这笔买卖也包括了那五颗百年橡树,B拥有二号地的地役权easement去往马路,过户日期为四月一日。尽管那条路名字叫做Lake Drive,但是S和B都误以为那条路名叫Top Road,Top Road其实是靠近Lake Drive的另一条路名。合同还指出B可以使用地役权通道在二号地上直通到Top Road。

在二月下旬,T给S的一号地出价五十五万美金。 S决定和B违约,答应把一号地卖给T。尽管B一再坚持,但S还是执意要把一号地在四月中旬过户给T,并说道:“我们之间的合同有问题,因为路名写错了。” 在三月的时候B得知S打算在四月砍掉一号地的五颗百年橡树,为了让二号地更好的看到湖景。

B可以在一号地上寻求什么公平的赔偿吗? B可以在一号地上寻求什么合理的法律赔偿吗?

卖地的合同属于common law管辖,必须要写下来用来满足statute of fraud,此处已写下。 S在二月告知B说要把一号地在四月中旬卖给T并且还要在四月砍树,所以这里S明示了自己想要违约,完全不履行合约属于重大违约。 S会辩护说双方对于路名都有错误理解,所以合同应当取消,但是错误的路名并不是他们交易的重点,因此要因为路名弄错而取消合同的辩护不成立。 B可以要求法院在合同里更正错误的路名。

B可以向法院申请临时禁止令temporary restraining order (TRO)因为情况紧急,一号地马上要易主还会被砍树会给B带来无法修复的伤害,被批准后可以禁止十四天,到期后被告如果同意可以再续十四天。 B还可以申请永久禁止令preliminary injunction (PI) ,B除了证明TRO中提到的,还需要证明自己有胜诉的可能性,如果没有禁止令导致一号地易主加上树被砍,金钱不足以弥补B的伤害,公共政策看起来也不会支持违反合约的S。法院应该会给B永久禁止令,让S不把一号地卖给T加上也不砍树。 B还可以要求specific performance特殊履行合同责任,因为仅仅退还金钱难以弥补B的伤害,法院是可以强制执行B和S的合同的,他们之间是有买卖意愿的。 S会辩护说B的出价四十万美金远低于T的出价五十五万美金,所以如果强制执行不公平,法院会说S和B的合同是已经同意过了的,S应该知道自己的地合理市场价值。因此,法院会支持specific performance。

如果B最后还是没有如愿得到一号地该获得什么赔偿呢?如果之前B有支付S定金之类的,S需要退换。任何B基础于合理期待会产生的开销S都应该承担。签约时一号地价值为四十万,后来T出价五十五万,所以多出来的十五万S该给B作为赔偿。

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肖俊俏
商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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