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某城市委员会修改了分区法规,把某个区域从商业区改为了住宅区,是因为收到了一些家长关于孩子们穿过街道时受到了很多交通伤害的投诉。这次修改法规禁止该区域继续作为商业使用,并且要求老的商户在三个月内停止经商。很多产权拥有者起诉此次新修改的法规。

在多起诉讼中,法院判决:(1)大型受欢迎餐馆的产权拥有者A不能继续经商,必须按要求三个月内搬走;(2)在法规颁布前未开发的土地拥有者B花了一百万美金做基建和市场营销的研究不会得到任何补助;(3)在修改法规后产权拥有者C的产权跌价65%的不是因为政策被剥脱土地拥有权。这三项判决正确吗?

城市乡村州里有美国宪法第十修正案赋予的为政府行政目的分区的权利。城市为了保障孩童交通安全打算把个别点区划分spot zoning,因此曾经的商业区变成了住宅区。曾经热闹的大型餐馆肯定是不能继续经营下去了,但是要求商家三个月内搬走的amortization clause是不合理的,因为餐馆很难找到合适的地址去保持曾有的老客户人流。这里就涉及到美国宪法第五修正案里的taking,通过第十四修正案引用到州里,政府不能把私人产权拿去做公共用途不付费。这里显然不是物理拿走,因为餐馆还是拥有该产权,只是只能做住宅用途了。那么是政策性的拿走吗?那就要用到曾经的Penn Central判例了,政府有权保护孩童安全,但是修改法规导致餐厅面临经济损失,让餐厅投资者没有得到预期经济回报。因此法院说城市的新法规没有政策性的拿走A的生意是不正确的。城市目前有三个选择,要么让A的餐馆搬走并赔偿相应的损失,要么废除整个新修改的法规,要么给A特殊的许可继续经营但是不能改变或者扩张。

未开发的土地拥有者B情况和A不同,因为B还没有开始正式在土地上建筑什么,只是单纯的为未来的商业发展做基建和市场营销研究,所以产权上的权利还没有开始。尽管花费一百万美金去调研是很大的开销,但是研究结果还是可以用在其他地方的。因此法院裁决不去补助B是正确的。

产权拥有者C的产权跌价65%幅度很大,C花费了人力物力财力精力在商业产权上可是目前该区域的法规让其变成住宅产权让投资预期变得非常糟糕。但是政府并不知道C要做什么商业计划,并且也不知道C的投资是完全依赖于开发商业区。 C还是可以让目前的区域根据新法规的诞生而去改变未来发展方向。因此C的案子有点弱,法院裁决是正确的。

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