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某城市委員會修改了分區法規,把某個區域從商業區改為了住宅區,是因為收到了一些家長關於孩子們穿過街道時受到了很多交通傷害的投訴。這次修改法規禁止該區域繼續作為商業使用,並且要求老的商戶在三個月內停止經商。很多產權擁有者起訴此次新修改的法規。

在多起訴訟中,法院判決:(1)大型受歡迎餐館的產權擁有者A不能繼續經商,必須按要求三個月內搬走;(2)在法規頒布前未開發的土地擁有者B花了一百萬美金做基建和市場營銷的研究不會得到任何補助;(3)在修改法規後產權擁有者C的產權跌價65%的不是因為政策被剝脫土地擁有權。這三項判決正確嗎?

城市鄉村州里有美國憲法第十修正案賦予的為政府行政目的分區的權利。城市為了保障孩童交通安全打算把個別點區劃分spot zoning,因此曾經的商業區變成了住宅區。曾經熱鬧的大型餐館肯定是不能繼續經營下去了,但是要求商家三個月內搬走的amortization clause是不合理的,因為餐館很難找到合適的地址去保持曾有的老客戶人流。這裡就涉及到美國憲法第五修正案裡的taking,通過第十四修正案引用到州里,政府不能把私人產權拿去做公共用途不付費。這裡顯然不是物理拿走,因為餐館還是擁有該產權,只是只能做住宅用途了。那麼是政策性的拿走嗎?那就要用到曾經的Penn Central判例了,政府有權保護孩童安全,但是修改法規導致餐廳面臨經濟損失,讓餐廳投資者沒有得到預期經濟回報。因此法院說城市的新法規沒有政策性的拿走A的生意是不正確的。城市目前有三個選擇,要么讓A的餐館搬走並賠償相應的損失,要么廢除整個新修改的法規,要么給A特殊的許可繼續經營但是不能改變或者擴張。

未開發的土地擁有者B情況和A不同,因為B還沒有開始正式在土地上建築什麼,只是單純的為未來的商業發展做基建和市場營銷研究,所以產權上的權利還沒有開始。儘管花費一百萬美金去調研是很大的開銷,但是研究結果還是可以用在其他地方的。因此法院裁決不去補助B是正確的。

產權擁有者C的產權跌價65%幅度很大,C花費了人力物力財力精力在商業產權上可是目前該區域的法規讓其變成住宅產權讓投資預期變得非常糟糕。但是政府並不知道C要做什麼商業計劃,並且也不知道C的投資是完全依賴於開發商業區。 C還是可以讓目前的區域根據新法規的誕生而去改變未來發展方向。因此C的案子有點弱,法院裁決是正確的。

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