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A和B在Blackacre 拥有fee simple as joint tenants with a right of survivorship,此产权所在州是 race-notice recording statute。在B不知情的情况下,A将自己在Blackacre上的产权用契约作为礼物赠送给了C。 A和B之后又一起把Blackacre产权用quitclaim deed卖给了D,D立刻注册了该契约。之后不久,C注册了A赠予的契约。

D和E签署了长达十五年的关于Blackacre产权的租凭契约。该协议包含了E关于自己、关于转让、关于产权继承者的承诺:必须购买自然灾害保险并且会修葺所有损害。 E注册登记了这份租凭契约。

五年之后,E把自己剩余在Blackacre产权的权利转让给了F。 E和F都没有给该产权购买过自然灾害保险。当F呆在产权上的时候,建筑物被雷击后着火烧毁了。

D起诉E和F要求赔偿因为他俩违反合约没有购买自然灾害保险。

CDEF四人在Blackacre产权上均有何权利、名义、或者利益呢?

A和B一开始就是Joint tenancy因为他们联名拥有Blackacre产权并且一方去世另一方可以继承,但是当A把自己的产权赠送给C的时候就分割了,B和C在Blackacre产权上是tenancy in common。

Quitclaim deed是一种特殊的产权转让契约,这种契约的接受者不会受到六种保护的条款中的任何一款去保护。所以大家在买产权的时候千万不要选择这种,但在这个案例中并不是重点。 A和B把他俩在Blackacre产权卖给D,D立刻注册了。但这里比较大的问题是A已经把自己的产权赠予给了C,所以在此处A已经没有什么可以卖给D了。

目前当地的注册法律是race-notice recording statute,那就是付了钱的产权拥有者在不知道有其他的产权拥有者的情况下注册有对于产权的优先权。 C和D在Blackacre产权上有利益冲突。 D是付了钱的买家,C没有付钱。 D并不知道C的存在因为C没有注册过产权而且A也没提及过。 C在D之后才去注册。因此D拥有Blackacre产权。根据shelter rule,D的产权有用有效的话,E和F的利益才会得到保护。

E和D签了十五年的租约,所以E是tenancy for years,在租期结束后彼此不需要通知。 E把自己剩余的十年租约转租给F属于assignment。在转租后,F拥有E在产权上拥有的所有权利。租约结束后,D又会把产权以fee simple absolute拿回。

因此,ABC三人目前在Blackacre产权上没有任何权利、名义、或者利益,D拥有产权。

D起诉E和F会成功吗?

Affirmative real covenant 是一种在产权上做什么事情的承诺,需要书面写下来。此案例有书面协议,但是E和F都没有遵守。 D和E 有privity of contract(租凭合同关系)以及 privity of estate(房东把产权转给租客关系)。在转租后,E和F是privity of estate,E和D还是privity of contract关系,除非有新的合同改变彼此关系。 E被原始合同束缚,所以当建筑物被烧毁后,E要付首要责任。由于事故发生时是F住在里面,所以F付次要责任。

Covenant要在产权上生效的话契约双方必须证明有写下来的契约,双方和未来的继承人或转租方有捆绑的意愿,有通知,承诺是关于该产权的,彼此必须有关系往来。 D和E的契约中明确写出了双方的意愿,彼此有通知,承诺的难办之处是关于该产权的,承诺的受益方是D,D和E有平行的房东房客关系,E和F有垂直的转租关系。因此没有购买保险造成房屋损毁违反了契约,D可以找E和F索赔。

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