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A和B在Blackacre 擁有fee simple as joint tenants with a right of survivorship,此產權所在州是 race-notice recording statute。在B不知情的情況下,A將自己在Blackacre上的產權用契約作為禮物贈送給了C。 A和B之後又一起把Blackacre產權用quitclaim deed賣給了D,D立刻註冊了該契約。之後不久,C註冊了A贈予的契約。

D和E簽署了長達十五年的關於Blackacre產權的租憑契約。該協議包含了E關於自己、關於轉讓、關於產權繼承者的承諾:必須購買自然災害保險並且會修葺所有損害。 E註冊登記了這份租憑契約。

五年之後,E把自己剩餘在Blackacre產權的權利轉讓給了F。 E和F都沒有給該產權購買過自然災害保險。當F呆在產權上的時候,建築物被雷擊後著火燒毀了。

D起訴E和F要求賠償因為他倆違反合約沒有購買自然災害保險。

CDEF四人在Blackacre產權上均有何權利、名義、或者利益呢?

A和B一開始就是Joint tenancy因為他們聯名擁有Blackacre產權並且一方去世另一方可以繼承,但是當A把自己的產權贈送給C的時候就分割了,B和C在Blackacre產權上是tenancy in common。

Quitclaim deed是一種特殊的產權轉讓契約,這種契約的接受者不會受到六種保護的條款中的任何一款去保護。所以大家在買產權的時候千萬不要選擇這種,但在這個案例中並不是重點。 A和B把他倆在Blackacre產權賣給D,D立刻註冊了。但這裡比較大的問題是A已經把自己的產權贈予給了C,所以在此處A已經沒有什麼可以賣給D了。

目前當地的註冊法律是race-notice recording statute,那就是付了錢的產權擁有者在不知道有其他的產權擁有者的情況下註冊有對於產權的優先權。 C和D在Blackacre產權上有利益衝突。 D是付了錢的買家,C沒有付錢。 D並不知道C的存在因為C沒有註冊過產權而且A也沒提及過。 C在D之後才去註冊。因此D擁有Blackacre產權。根據shelter rule,D的產權有用有效的話,E和F的利益才會得到保護。

E和D簽了十五年的租約,所以E是tenancy for years,在租期結束後彼此不需要通知。 E把自己剩餘的十年租約轉租給F屬於assignment。在轉租後,F擁有E在產權上擁有的所有權利。租約結束後,D又會把產權以fee simple absolute拿回。

因此,ABC三人目前在Blackacre產權上沒有任何權利、名義、或者利益,D擁有產權。

D起訴E和F會成功嗎?

Affirmative real covenant 是一種在產權上做什麼事情的承諾,需要書面寫下來。此案例有書面協議,但是E和F都沒有遵守。 D和E 有privity of contract(租憑合同關係)以及 privity of estate(房東把產權轉給租客關係)。在轉租後,E和F是privity of estate,E和D還是privity of contract關係,除非有新的合同改變彼此關係。 E被原始合同束縛,所以當建築物被燒毀後,E要付首要責任。由於事故發生時是F住在裡面,所以F付次要責任。

Covenant要在產權上生效的話契約雙方必須證明有寫下來的契約,雙方和未來的繼承人或轉租方有捆綁的意願,有通知,承諾是關於該產權的,彼此必須有關係往來。 D和E的契約中明確寫出了雙方的意願,彼此有通知,承諾的難辦之處是關於該產權的,承諾的受益方是D,D和E有平行的房東房客關係,E和F有垂直的轉租關係。因此沒有購買保險造成房屋損毀違反了契約,D可以找E和F索賠。

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