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甲僱傭一名房地產中介乙去幫助他買房子。

一周後,乙聯繫甲,告訴甲有一處完美適合的房子。甲問乙是否了解那個房子。乙說該房子是丙擁有了數年,依然面貌如新。當甲去看房子的時候,甲發現在後院露天平台有動物的排泄物。丙說那就是鳥的排泄物,之前並沒有,當房子交易成功後他可以清理乾淨。丙說這房子從來沒有鬧過害蟲。甲出價五十萬美金買這個房子,丙接受了。

交易成功後,甲花了一萬美金的搬家費。搬到新家幾週後,甲發現這個房子甲板上有蝙蝠的排泄物,丙是乙的表親,擁有該房子大約一年,因為季節性有蝙蝠在此聚居的關係苦於尋找買主。乙完全知情。

房子賣出後,乙和丙平分款項,乙把自己所得的二十五萬美金投資於股票,目前股價市值七十五萬美金。庭審後,法院裁決乙和丙對於甲有民事侵權和違反合約的責任。

甲在乙和丙兩人身上能獲得什麼賠償呢?

Intentional misrepresentation 故意不實的陳述。甲造訪丙的房子時就發現有動物排泄物,可是乙和丙聯合起來欺騙甲說是鳥的排泄物,明明他們都知道是蝙蝠的。甲依賴於乙和丙的言論,誤以為是鳥的,所以才購買該房屋。所以丙故意不實的陳述是有民事侵權的責任。對於民事侵權的賠償,如果甲需要請專家清除所有蝙蝠的話,所有開銷該歸丙負責。丙還要退還給甲有季節性蝙蝠聚居的房屋和正常房屋的差價。由於丙的惡意隱瞞實情,丙要交罰金給甲。

由於甲購買房屋是基礎於乙和丙的詐騙,所以可以要求法院撤銷房屋購買合同。甲需要把房屋過戶還給丙,丙把五十萬美金房屋購買款外加利息退還給甲。由於甲還是在房子里居住了幾週,這幾週要按市場價把租金還給丙。由於甲花費了一萬美金搬家費,丙需要賠償甲搬家費。有些州允許撤銷詐騙合同時也賠償罰金,這就要看他們所在州當地的法律了。

乙對於故意不實的陳述也有責任。乙作為房地產中介違反了誠信責任。乙和丙同謀惡意掩蓋房屋附近蝙蝠聚居的事實,所以也要賠償罰金給甲。乙用詐騙行為不當得利,所以甲有權追回回乙所分得的二十五萬美金。如果只讓乙賠償甲二十五萬美金的話,乙並沒有把所有非法所得吐出來。所以法院會裁決乙的二十萬美金是constructive trust,乙用這筆經費投資股票目前市價七十五萬美金是甲的,法院會讓乙把股票過戶給甲。甲僱傭乙為房地產中介,這裡看起來甲乙之間有合同,乙詐騙甲屬於違反合約,因此任何乙收的甲的佣金都該退還給甲。

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