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2014年美国产权法案例赏析

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甲有一家车间,店的墙面有些变形承重力变差。小镇实行的分区法规只允许建办公楼和零售店,但这个车间在分区法规生效前几年就已经建好了。乙花了五十万美金把甲的车间买下。乙给了甲五万现金、用信托契约担保的五万Promissory note本票(承诺到约定时间付款的票据)、外加乙从A银行借了四十万美金贷款。乙注册了自己的贷款。在买卖交易结束前,A银行也知道甲的本票和信托契约。

丙有块地连接着乙的车间。丙最近在给办公楼挖地基。乙向丙抱怨说挖地基导致墙面摇摇欲坠,丙没吭声。之后不久,乙的车间坍塌。乙向小镇申请重新建造店铺,但小镇拒绝了。乙就拒绝支付A银行贷款和给甲的本票了。乙起诉丙要求赔偿,起诉小镇要求建筑许可。 A银行要求把乙的店铺foreclosure抵押品赎回权的取消,甲要求foreclosure sale分部分款项。

法院会如何裁决:乙要求丙的赔偿?乙要求小镇的建筑许可?甲要求分部分款项?

不管乙的店舖的墙面是否一开始就有些变形,丙作为相连的邻居都有lateral support的责任。乙已经告知丙墙面问题,但是丙却不管不顾。丙会反驳说乙也有错,因为乙没有主动采取保护措施而任由墙面坍塌。法院会看双方的错误来决定最终丙该赔偿乙多少。

小镇有美国宪法第十修正案赋予的分区权利。如果乙的建筑许可实在是办不下来,可以考虑申请variance(跟分区法规不符合的用途),那就要证明三点:申请人如果拿不到variance可会对申请人造成极大的个人困难,并且这个困难不是申请人自己造成的;如不批准variance,这个地也没有其他用途;以及批准variance后,这个用途不会对周边产权有负面影响。如果小镇不批准建筑许可给乙,乙将会面临严重的经济损失。乙购买店铺之前并不知道新的分区法规。如果不批准的话可能可以盖办公楼或者零售商店。案子里面并没有说明批准后会对周边邻居如何。乙的车间建筑的比较早,是没有被准许的使用,一般来说重建是需要各方面升级的。乙会说店舖的倒塌是天灾或者是丙挖地基的行为,所以他只是想物归原貌。小镇会反驳说墙在挖地基之前就有问题,如果要修补也需要建筑许可,那时候就不会批准。由于小镇有自己的行政利益,所以不会批准乙重修。

乙会说小镇拒绝批准建筑许可是美国宪法第十四修正案里面的taking但是没有补偿给他。但是小镇会反驳说政府并没有永远把乙的地拿走,那就要看此处有没有政策性的拿走。店铺倒塌后这块地还是有其他使用价值的,因为乙可以盖些政策允许的其他建筑,taking的辩护不会成功。因此,乙要求小镇给他建筑许可不会成功。

乙在案子中有两个债主,一个是甲,一个是银行。银行的贷款注册了,但是甲的本票可能没有。如果乙所在的州是Race Statute,那就是谁先注册就是先还谁的债务,这种情况就是乙的产权卖掉后先还银行的贷款,如有剩余再还甲的本票。如果所在的州是Notice Statute,那就是最后一个没有接到通知的人优先。 A银行知道甲和乙的债务,但是甲不见得知道A银行和乙之间的债务,就算知道也是等银行注册之后,所以甲是最后接到通知的,因此在房子拍卖后甲先分钱,剩下的归银行。如果所在的州是Race-Notice Statute,那就是第一个没有接到通知注册的人有优先权,这种情况甲虽然没有接到通知但是没有注册,A银行第一个注册但是知道甲,所以谁都没法赢,这种情况就只能看common law的先到先得,那就是甲有优先权。

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.