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2014年美国产权法案例赏析

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甲有一家車間,店的牆面有些變形承重力變差。小鎮實行的分區法規只允許建辦公樓和零售店,但這個車間在分區法規生效前幾年就已經建好了。乙花了五十萬美金把甲的車間買下。乙給了甲五萬現金、用信託契約擔保的五萬Promissory note本票(承諾到約定時間付款的票據)、外加乙從A銀行借了四十萬美金貸款。乙註冊了自己的貸款。在買賣交易結束前,A銀行也知道甲的本票和信託契約。

丙有塊地連接著乙的車間。丙最近在給辦公樓挖地基。乙向丙抱怨說挖地基導致牆面搖搖欲墜,丙沒吭聲。之後不久,乙的車間坍塌。乙向小鎮申請重新建造店鋪,但小鎮拒絕了。乙就拒絕支付A銀行貸款和給甲的本票了。乙起訴丙要求賠償,起訴小鎮要求建築許可。 A銀行要求把乙的店鋪foreclosure抵押品贖回權的取消,甲要求foreclosure sale分部分款項。

法院會如何裁決:乙要求丙的賠償?乙要求小鎮的建築許可?甲要求分部分款項?

不管乙的店舖的牆面是否一開始就有些變形,丙作為相連的鄰居都有lateral support的責任。乙已經告知丙牆面問題,但是丙卻不管不顧。丙會反駁說乙也有錯,因為乙沒有主動採取保護措施而任由牆面坍塌。法院會看雙方的錯誤來決定最終丙該賠償乙多少。

小鎮有美國憲法第十修正案賦予的分區權利。如果乙的建築許可實在是辦不下來,可以考慮申請variance(跟分區法規不符合的用途),那就要證明三點:申請人如果拿不到variance可會對申請人造成極大的個人困難,並且這個困難不是申請人自己造成的;如不批准variance,這個地也沒有其他用途;以及批准variance後,這個用途不會對周邊產權有負面影響。如果小鎮不批准建築許可給乙,乙將會面臨嚴重的經濟損失。乙購買店鋪之前並不知道新的分區法規。如果不批准的話可能可以蓋辦公樓或者零售商店。案子裡面並沒有說明批准後會對周邊鄰居如何。乙的車間建築的比較早,是沒有被准許的使用,一般來說重建是需要各方面升級的。乙會說店舖的倒塌是天災或者是丙挖地基的行為,所以他只是想物歸原貌。小鎮會反駁說牆在挖地基之前就有問題,如果要修補也需要建築許可,那時候就不會批准。由於小鎮有自己的行政利益,所以不會批准乙重修。

乙會說小鎮拒絕批准建築許可是美國憲法第十四修正案裡面的taking但是沒有補償給他。但是小鎮會反駁說政府並沒有永遠把乙的地拿走,那就要看此處有沒有政策性的拿走。店鋪倒塌後這塊地還是有其他使用價值的,因為乙可以蓋些政策允許的其他建築,taking的辯護不會成功。因此,乙要求小鎮給他建築許可不會成功。

乙在案子中有兩個債主,一個是甲,一個是銀行。銀行的貸款註冊了,但是甲的本票可能沒有。如果乙所在的州是Race Statute,那就是誰先註冊就是先還誰的債務,這種情況就是乙的產權賣掉後先還銀行的貸款,如有剩餘再還甲的本票。如果所在的州是Notice Statute,那就是最後一個沒有接到通知的人優先。 A銀行知道甲和乙的債務,但是甲不見得知道A銀行和乙之間的債務,就算知道也是等銀行註冊之後,所以甲是最後接到通知的,因此在房子拍賣後甲先分錢,剩下的歸銀行。如果所在的州是Race-Notice Statute,那就是第一個沒有接到通知註冊的人有優先權,這種情況甲雖然沒有接到通知但是沒有註冊,A銀行第一個註冊但是知道甲,所以誰都沒法贏,這種情況就只能看common law的先到先得,那就是甲有優先權。

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.