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甲有两层楼的房子,二楼可以出租。乙最近在找房子住。甲乙签订了两年租凭合约,其中提到:“租房者如果要把租的地方转租(assign)给他人只能在房东书面同意后。”

入住后,乙发现如果一楼的甲用水的话,乙二楼浴室的水就会变得很烫。乙抱怨此事给甲,并要求甲去修复,甲拒绝了,只是说:“当你洗澡的时候我不用水就是了。”

甲后来喜欢上吃一种味道很大的奶酪。乙告诉甲那种奶酪的味道会让她气恼和恶心。甲回复说:“我就爱吃这个,你管得着么。”

在闻那种奶酪三周后,乙决定搬走,并且把自己的租赁合同转给自己的一位有钱的历史学家朋友。

乙寻求甲在租赁合同上签字同意转租事宜。甲拒绝签字同意,然后说:“我有过跟历史学家相处不好的经历,特别是有钱的那种。” 随后,每次乙洗澡的时候,甲故意在楼下用水。

在担心洗澡被烫伤以及又闻了难闻的奶酪两周之后,乙停止支付租金,并搬走。那个时候租凭合同还剩二十二个月。

甲起诉乙违反租凭合同,要求赔偿过去的租金以为未来的一直到租凭合同结束的租金。

乙有什么合理的辩护吗?他们之间进展会如何呢?

甲乙签订的是两年租赁合同,有明确的结束时间,所以是tenancy by year。由于甲不同意乙转租(assign),所以乙不能转租(assign)。但合同上明确指出没有房东的同意不能assign,并没有说sublease,所以乙可以不经过甲的同意,转租(sublease)给朋友,只要朋友在到期前一天搬走就能绕开这个不能assign的关卡。

由于热水在租约开始前就有问题,所以法院会认为甲乙合约是可以免责的。当乙告知的时候,房东甲有责任去修热水管,但甲并没有去修,所以甲违反了维修的责任。尽管房东知道了水管问题,但没有用合理的方式去解决问题,让二楼不宜居住。甲违反了自己责任让出租屋租出前能合理居住的责任。因此,甲违反了implied warranty of habitability,乙可以用此作为辩护。

乙指出甲吃的奶酪味道太大加上热水问题都严重影响他居住并干扰他享受生活,所以甲违反了covenant of quite enjoyment,乙只能不付房租搬走。法院会赞同乙的辩护。

由于热水在租约开始前就有问题,所以法院会认为甲乙合约是可以免责的。当乙告知的时候,房东甲有责任去修热水管,但甲并没有去修,所以甲违反了维修的责任。尽管房东知道了水管问题,但没有用合理的方式去解决问题,让二楼不宜居住。甲违反了自己责任让出租屋租出前能合理居住的责任。因此,甲违反了implied warranty of habitability,乙可以用此作为辩护。

乙指出甲吃的奶酪味道太大加上热水问题都严重影响他居住并干扰他享受生活,所以甲违反了covenant of quite enjoyment,乙只能不付房租搬走。法院会赞同乙的辩护。

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.