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甲有兩層樓的房子,二樓可以出租。乙最近在找房子住。甲乙簽訂了兩年租憑合約,其中提到:“租房者如果要把租的地方轉租(assign)給他人只能在房東書面同意後。”

入住後,乙發現如果一樓的甲用水的話,乙二樓浴室的水就會變得很燙。乙抱怨此事給甲,並要求甲去修復,甲拒絕了,只是說:“當你洗澡的時候我不用水就是了。”

甲後來喜歡上吃一種味道很大的奶酪。乙告訴甲那種奶酪的味道會讓她氣惱和噁心。甲回复說:“我就愛吃這個,你管得著麼。”

在聞那種奶酪三週後,乙決定搬走,並且把自己的租賃合同轉給自己的一位有錢的歷史學家朋友。

乙尋求甲在租賃合同上簽字同意轉租事宜。甲拒絕簽字同意,然後說:“我有過跟歷史學家相處不好的經歷,特別是有錢的那種。” 隨後,每次乙洗澡的時候,甲故意在樓下用水。

在擔心洗澡被燙傷以及又聞了難聞的奶酪兩週之後,乙停止支付租金,並搬走。那個時候租憑合同還剩二十二個月。

甲起訴乙違反租憑合同,要求賠償過去的租金以為未來的一直到租憑合同結束的租金。

乙有什麼合理的辯護嗎?他們之間進展會如何呢?

甲乙簽訂的是兩年租賃合同,有明確的結束時間,所以是tenancy by year。由於甲不同意乙轉租(assign),所以乙不能轉租(assign)。但合同上明確指出沒有房東的同意不能assign,並沒有說sublease,所以乙可以不經過甲的同意,轉租(sublease)給朋友,只要朋友在到期前一天搬走就能繞開這個不能assign的關卡。

由於熱水在租約開始前就有問題,所以法院會認為甲乙合約是可以免責的。當乙告知的時候,房東甲有責任去修熱水管,但甲並沒有去修,所以甲違反了維修的責任。儘管房東知道了水管問題,但沒有用合理的方式去解決問題,讓二樓不宜居住。甲違反了自己責任讓出租屋租出前能合理居住的責任。因此,甲違反了implied warranty of habitability,乙可以用此作為辯護。

乙指出甲吃的奶酪味道太大加上熱水問題都嚴重影響他居住並干擾他享受生活,所以甲違反了covenant of quite enjoyment,乙只能不付房租搬走。法院會贊同乙的辯護。

由於熱水在租約開始前就有問題,所以法院會認為甲乙合約是可以免責的。當乙告知的時候,房東甲有責任去修熱水管,但甲並沒有去修,所以甲違反了維修的責任。儘管房東知道了水管問題,但沒有用合理的方式去解決問題,讓二樓不宜居住。甲違反了自己責任讓出租屋租出前能合理居住的責任。因此,甲違反了implied warranty of habitability,乙可以用此作為辯護。

乙指出甲吃的奶酪味道太大加上熱水問題都嚴重影響他居住並干擾他享受生活,所以甲違反了covenant of quite enjoyment,乙只能不付房租搬走。法院會贊同乙的辯護。

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.