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2011年美国经典产权法案例赏析

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1975年,甲写了份契约把B房产转给乙和丙并具有幸存权。这份契约上写着:“如果B房产,或者B “在1976年的时候,乙把他在B财产拥有的所有权转给他人。”财产的任何一个部分,乙和丙转给了第三方,既是个人还是联合一起的,甲有权立刻重新拥有并拥有B财产。 给了丁,并没有告知丙。1977年,乙和丁在一场车祸中去世。丁没有遗嘱,丁去世的时候唯一的继承人只有他的侄子。1978年,丙和甲知道了乙把所有权转 给丁的事情了。当丁的侄女找丙去讨论所有权问题的时候,丙知丁的侄子,丁的侄子没有所有权和丙才是B物业的唯一拥有者。丙在B物业上插了个个” 甲和丁的侄子从未采取任何行动去反对丙对于B房产的占有和使用。

甲最初转给乙和丙B房产的时候有什么在B房产上的权利或者利益吗?

在1975年甲转给乙和丙B物业的时候因为提出了生存权,所以是联合租赁,但是契约上有附加条件,所以说甲创造了的可破产财产。 甲拥有该财产的未来利益。由于甲没有使用传统语言来定义到底是费用是简单的可确定的还是费用简单,但条件是随后,所以他的目的有些含糊。 在随后的条件下,甲对于所有权保留结束的权利和再次进入的权利。

但是,甲的条款涉及了对转让的限制-没收,不恰当的限制了乙和丙在B物业上作为联名承租人转让他们财产利益的权利,这是一种剥夺限制,因为分配的所有权会自动丧失他们 的财产利益,所以法院会划除这个限制条款。乙和丙可以忽略这个限制条款去自由转让他们的房地产利益,甲的再次进入B财产的权利是无效的。综上所述,乙和丙是 联合租赁并且可以自由转让他们在B房产上的利益给他人,甲没有任何利益在B房产上。

甲,丙,和丁的侄子在B房产上有什么权利和利益吗?

在1976年乙单方面在丙不知情的情况下转移他的所有权给丁的时候,乙就分割了他在B产权上的利益,把共同的租约改成了丙和丁的租约。 知情这个产权的转换无关,因为不需要经过丙的同意。

在乙1977年去世的时候,所有权的转换已经完成。在丁过世后,他的所有权会转给侄子因为 丙成为B产权的拥有者了。

当丁的侄子和丙在1978年讨论所有权的时候,丙把丁的侄子驱逐了,所以丁的侄子不需要为该所有权支付任何费用。

来看看丙的adverse possession。丙在丁的侄子没有同意的情况下居住了下去,但也支付了所有维护房地产居住的剩余,还有保险和税费。丙非常显著的立了“ no trespassing” 从1978年到2011年已经33年过去了,common law要求连续居住20年,美国大部分的州对于adverse possession连续居住的要求是每年20年的。 尽管丙只拥有B所有权的一半,就说他是color of title(看起来像所有权拥有者但实际不是),但由于他的占领满足了不良财产的所有要求,因此丙完全的拥有了B产权fee simple absolute.

 

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.