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2011年美國經典產權法案例賞析

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1975年,甲寫了份契約把B房產轉給乙和丙並具有倖存權。這份契約上寫著:“如果B房產,或者B “在1976年的時候,乙把他在B財產擁有的所有權轉給他人。”財產的任何一個部分,乙和丙轉給了第三方,既是個人還是聯合一起的,甲有權立刻重新擁有並擁有B財產。 給了丁,並沒有告知丙。1977年,乙和丁在一場車禍中去世。丁沒有遺囑,丁去世的時候唯一的繼承人只有他的侄子。1978年,丙和甲知道了乙把所有權轉 給丁的事情了。當丁的侄女找丙去討論所有權問題的時候,丙知丁的侄子,丁的侄子沒有所有權和丙才是B物業的唯一擁有者。丙在B物業上插了個個” 甲和丁的侄子從未採取任何行動去反對丙對於B房產的佔有和使用。

甲最初轉給乙和丙B房產的時候有什麼在B房產上的權利或者利益嗎?

在1975年甲轉給乙和丙B物業的時候因為提出了生存權,所以是聯合租賃,但是契約上有附加條件,所以說甲創造了的可破產財產。 甲擁有該財產的未來利益。由於甲沒有使用傳統語言來定義到底是費用是簡單的可確定的還是費用簡單,但條件是隨後,所以他的目的有些含糊。 在隨後的條件下,甲對於所有權保留結束的權利和再次進入的權利。

但是,甲的條款涉及了對轉讓的限制-沒收,不恰當的限制了乙和丙在B物業上作為聯名承租人轉讓他們財產利益的權利,這是一種剝奪限制,因為分配的所有權會自動喪失他們 的財產利益,所以法院會劃除這個限制條款。乙和丙可以忽略這個限制條款去自由轉讓他們的房地產利益,甲的再次進入B財產的權利是無效的。綜上所述,乙和丙是 聯合租賃並且可以自由轉讓他們在B房產上的利益給他人,甲沒有任何利益在B房產上。

甲,丙,和丁的侄子在B房產上有什麼權利和利益嗎?

在1976年乙單方面在丙不知情的情況下轉移他的所有權給丁的時候,乙就分割了他在B產權上的利益,把共同的租約改成了丙和丁的租約。 知情這個產權的轉換無關,因為不需要經過丙的同意。

在乙1977年去世的時候,所有權的轉換已經完成。在丁過世後,他的所有權會轉給侄子因為 丙成為B產權的擁有者了。

當丁的侄子和丙在1978年討論所有權的時候,丙把丁的侄子驅逐了,所以丁的侄子不需要為該所有權支付任何費用。

來看看丙的adverse possession。丙在丁的侄子沒有同意的情況下居住了下去,但也支付了所有維護房地產居住的剩餘,還有保險和稅費。丙非常顯著的立了“ no trespassing” 從1978年到2011年已經33年過去了,common law要求連續居住20年,美國大部分的州對於adverse possession連續居住的要求是每年20年的。 儘管丙只擁有B所有權的一半,就說他是color of title(看起來像所有權擁有者但實際不是),但由於他的佔領滿足了不良財產的所有要求,因此丙完全的擁有了B產權fee simple absolute.

 

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.