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讀到賺到!貸款買房前的准備及貸款流程簡析 {理財話題 | 美國泛宇}

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相信來美國ㄧ陣子的朋友都有過逐夢美國的ㄧ個必經過程,那就是買房子!從選地區,看房子,考量每一個家庭的狀況,到貸款,房屋保險等等,步步都需要有跟美國在地生活的接軌。今天我們就來手把手的給大家說說貸款的步驟,更會傾囊相授教大家如果已經有買房的預備,那麼如何更精確的把買房的小細節做到更好的准備!

Guest Credit客人的信用

一般來說,做房屋貸款前客人需要有兩條信用記錄,比如信用卡,汽車租賃或者是汽車貸款。每條信用記錄至少滿12個月的信用歷史,且記錄良好。對於剛到美國的新移民來說,在拿到社會安全號SSN后,及時申請幾張信用卡,然后慢慢累積信用是非常重要的。

如果有三條信用記錄會是更好的准備。因為在做不查報稅收入貸款的時候,Lender會要求有三條信用記錄。如果客人在做房屋貸款前申請過破產,有過short-sale短賣屋,或者是foreclosure法拍屋的歷史記錄,那麼就還有幾年的等待期。

WORK HISTORY工作歷史

在美國做房屋貸款,有著穩定的工作非常重要,因為這是銀行,或者Lender對借款人在借款后,是否能夠按時還得起錢而考察的其中重要的一項指標。通常Lender會要求借款人有兩年在同一行業的工作歷史,且收入要能夠負擔得起每個月的月供,加上地稅,加上房屋保險的總金額。這就要求借款人在買房貸款前要把稅報好,尤其是自雇的借款人。在報稅時通常都會有一些抵稅的項目,從而使淨收入降低。如果已經有了貸款買房的想法,咨詢專業報稅准備是很重要的。

BANK SAVING 銀行存款

通常來說,lender會要求借款人提供最近兩個月的銀行賬單,來看借款人的銀行賬戶是否有足夠的錢可以支付掉頭款及closing cost。如果在客人的銀行賬單上發現了除了工資以外的大額存款,Lender都會要求客人解釋這筆錢的來源。

客人除了提供解釋信,還需要提供這筆大額存款的支票過票的正反面圖像,轉賬收據或者電匯收據。因此我們都會建議客人的頭款一定要呆在銀行賬戶滿兩個月,這樣再給Lender客人的最近兩個月的銀行賬單,就不會看到有任何大額存款。

但是對於第一次買房,或者是買自住房的借款人來說,有一個有利條件,就是Lender允許客人接受親戚的贈與金作為頭款和closing cost。因此如果在客人的最近兩個月出現了大額存款,我們提供贈與信向Lender說明這筆錢是來自親戚的贈與就行。

PROCESS TIME 貸款的流程和時間

總體來說,做貸款從開始送,到Lender審核,經過中途補件,到最后簽貸款文件,放款並登記,一般來說需要21天-45天。這個取決於Lender手裡的貸款案件多少,客人案件的復雜程度及客人補件是否及時。當然也有一些突發情況,比如在做貸款的過程中,房子的估價報告顯示出房子本身出現一些問題需要修正,那麼這也會拉長貸款的時間。一般情況下,一個貸款大約在30天左右做完。

相信以上我們為大家歸納的重點,非常實用。也希望大家在買房子,換房子,編織美國夢,升級美國夢的路上,有更好的展望!

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