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Step 1, 選擇專業地產經紀人!購房中要小心經紀人的哪些陷阱??請點擊此文章

Step 2 獲得貸款預批信 (pre-qualification letter).

美國買房,首先要獲得貸款預批信 ,需要准備的材料包括: 近2個月的工資單,銀行存款單,近2年的納稅表。中國人在美國買房可以申請貸款,首付必須要到40%,申請周期相對更長。如果想要貸款買房子,買家需要先取得銀行給出的貸款預批信(pre-approval letter),確定自己能夠貸到的金額之后,再去挑選房子。如果你是全款支付,就省卻了這一步,在談判中也更有優勢。

Step 3確定房價范圍

你要知道你能買得起多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的五倍。如果你家的年收入是$200,000,你能買得起$1,000,000的房子。如果有房價20%的現金做頭款,就可以省下1.5%的貸款保險(Mortgage Insurance)費。

Step 4 決定買房地點

住房離上班地點越近越好。如果一家兩個人上班地點相去甚遠,房子就要買在一個折中的地點,或是買在離女主人上班較近的地方。因為大多數人家女主人主內,家裡或孩子有急事可迅速趕回家。

有孩子的家庭還會考慮孩子上學的問題。從小學到高中,學生們隻能在所屬學區(School District)的學校上學。好學區的房價比其它學區要貴。許多人選擇在好學區買房,給子女提供好的學習環境。

Step 5 簽署購房合同

經過一段時間的選房、看房之后,當遇到心儀的房子,經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨后,經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書(offer)。如果價格達成一致,則可以簽署正式的購房合同。此時,買家需要支付房款的1~3% 作為訂金(Earnest Money),這筆訂金會存入第三方監管賬戶中 (Escrow)。

Step 6 房屋檢查 (Inspection)

房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房,在簽訂購房合同之后,一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查,並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決,要求賣家負責維修,或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題,買家也可以在17-21天保護期限內選擇取消房屋交易。

Step 7 產權過戶調查

在簽署購房合同大約兩周后,美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查,主要調查賣方的產權是否清晰,確認沒有問題之后會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關,在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

Step 8 房屋估價、貸款審批

簽署購房合同大約7~10天后,銀行機構會房屋進行估價(appraisal),評估費用大概在500-1000左右。當然房子越大,費用越高。

如果估價低於房屋成交價格,買家可以與賣家協商降低房價或在21天保護期限內直接取消合同。如果買家臨時申請不到貸款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金,主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規定。

Step 9 購買房屋保險

在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房,貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。

Step 10 產權過戶 (closing)

到過戶(closing)前一天買家電匯(wire)首付款(down payment)給escrow,closing當天上午銀行房貸。escrow 錢款收齊就送文件給政府(county)登記過戶,當天晚5pm 拿回來房產記錄號(record number),買家就可以拿鑰匙了。

李琳 (巴菲特商業|地產經紀) 

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