Monday, September 20, 2021
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美国产权法Real Property 中的Covenants and Servitudes (上)

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Covenant在产权法里面是一种跟着地产传下去的契约,来承诺或拒绝做和这块土地有关的某些事情。因为这个契约是跟着地产走,所以不管地产怎样转手依然有效。像我们买房子会有HOA给你签很长、很多人不会去仔细看的CC&R (Covenant, Condition, and Restriction) ,租房子也会有很长的Covenant条款。如果CC&R里物业公司承诺修缮你的房顶,但是漏水了又不来修,就可以告它violation of covenant。比如新来的住户在一个小区却不肯交物业管理费,那么物业可以起诉violation of covenant,但那物业必须证明这件事情对物业有好处,对该住户没有好处。

Covenant并不是只有物业公司可以签,我们普通人也都可以。比如邻居家有条水渠,如果邻居不年年清理,就会有积水淹到我家的房子,那我就可以跟邻居签一个Covenant,让他每年清理。如果过几年邻居把房子卖掉,新邻居就算没有跟我个人签约,根据Covenant也是要每年清理的。我们就拿这个例子分析怎么签一个Covenant。

Covenant需要从五个方面去证实,分别是:statute of frauds,touch and concern, intent, notice, and privity。这个Covenant必须要是写下来的,也还要去分析证明touch and concern, 就说该契约会对产权有好处和坏处。最原始签约方的意愿intent, 知情权notice, 以及彼此之间的关系privity。

首先这个Covenant必须要是写下来的,去满足合同法当中的statute of frauds(在曾经的另一篇文章中有详细分析),就说必须要接受方必须要签字或者公正过。

由于房产或者土地会出现多次购买或者转让,所以需要证明最原始的签约双方有意愿intent让这个契约跟着地产延续下去,表现在具体词句上就是 “我的继承者,卖家,租客都要履行这份契约。” 就说你在阅读Covenant的时候,你需要去寻找关键字 “heirs, successors, assigns。”

这里还要注意两种privity,分别是Horizontal privity和Vertical privity。

Horizontal privity在契约被创立的时候,原始签约双方的横线关系,需要是买卖,赠与,或者租借的双方。比如水渠这个例子,我邻居住的房子必须是我卖/租/送给他的(或者反之),我才能和邻居签Covenant。有些州并不要求这一条,这些州任何人都能签Covenant。

Vertical privity 原始的承诺人和现任房主的竖线传承关系。这个契约原始的承诺人和现任房主需要有一条产权关系链,是透过贩卖,租借,还是礼物得到的同一块地产。如果我邻居的地产被逆权侵占(Adverse Possessory在另一篇产权法的文章中有详细分析过),那传承就有问题了。亦或者邻居把他的房子和后院独立屋分开卖个两个人,这两个买家都没有买到跟合约上的那整块地产,传承也会断开。

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肖俊俏
商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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