Monday, September 20, 2021
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美國產權法Real Property 中的 Freehold Estates

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最近好像很多讀者對我寫的產權法很感興趣,可能是因為華裔都比較喜歡投資房地產的關係吧,還有人問我一些房產方面的問題,所以就激發了我的寫作靈感,如果你已經在美國買了房產的話可以拿出來看看對照著我這篇文章看看。

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先來看最普通有力的那種,Fee Simple Absolute,這裡的翻譯和正常的英語不一樣,在這裡“Fee”就是土地,“Simple”就是你傳給別人土地最自由的方式,“Absolute”就是沒有任何限制,潛在的意思就是這個產權永遠都是你的,你要轉給別人也是無限制的,這種在Deed裡面一般都會寫To A and his heirs或者To A,但要注意的是在common law 裡面To A是Life Estate,但是現在大部分法院都是判給Fee Simple Absolute,除非文字上有很強的意願給他人。一旦土地傳出去後,原來的擁有者就沒有任何Future Interest了。

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再來看Fee Tail,現在美國只有四個州在用,Massachusetts,Maine,Delaware,Rhode Island,大部分州都廢除了,文字上的表述是“to A and heirs of A’s body” 或者“To A and his bodily heirs”,這種產權是不能轉給別人的,這種的Future Interest是當A或者A的親生繼承人去世後就要還給原來的擁有者Reversion或者原來擁有者的繼承人Remainder 。因為在古老的英國法律裡面,這種只能傳男不傳女,但是現在在美國就無所謂了。如果看過《傲慢與偏見》的小說的人就會知道,本內特老爺生了幾個女兒,沒有兒子,他急著有生之年把所有女兒嫁出去就是因為如果本內特老爺死掉後他的地產是要歸還給柯林斯的,他的產權就是Fee Tail。

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還有一種Life Estate,就說產權的歸屬是用生命計算的,而不是用時間,一般在Deed裡面會寫 “To A for life” 或者 “To A for the life of B” 或者 “To A, and on A’s death . . .”,比如老王寫個遺囑:在老王的妻子去世後房地產給大女兒,這種就是Implied Life Estate。但要注意的是這裡面有一種Pur Autre Vie – a Life Estate measured by the life on another,就說你擁有產權的時間是由他人的生命計算的,比如A conveys A’s land “to B for the life of C”講的是A把他的地產給B,B所擁有的該產權的時間是C 的生命的長度,B 擁有的就是Life Estate Pur Autre Vie。那如果B去世了但是C還沒有去世呢?Modern Rule: if the life tenant dies before the measuring life dies, the life estate passes to the estate of the deceased life tenant and continues in place until the measuring life dies,就說現代的法律裡面允許B去世後給他的傳人一直用到C去世。當然了,A可以以寫一個禁止B把產權轉讓出去的條款。Future Interest在這裡是最後還給A 那就是Reversion,或者給給A指定的繼承人Remainder。

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最後來看Defeasible Fees 裡面包含了Fee Simple Determinable, Fee Simple Subject to Condition Subsequent, Fee Simple Subject to an Executory Limitation/Interest這三種。Fee Simple Determinable就是有“to B, so long as, while, during”這類的包含時間的語言,Future Interest是Possibility of reverter。Fee Simple Subject to Condition Subsequent 裡面包含一些條件的語言比如“to B, but if, provided that, on condition that” ,Future Interest 是原來的擁有者有Right of entry,前提是他自己必須發現你拿他的地做了違規的事情,沒發現也不算。Fee Simple Subject to an Executory Limitation/Interest,這種就是“to B, so long as, or on condition that then to C”,就說有第三方介入。比如你說這塊土地給小王,如果他賣酒的話就給小張,那麼小王擁有Present Interest是Fee Simple Subject to an Executory Limitation/Interest,小張擁有Future Interest是Executory Interest。

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肖俊俏
商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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