美國產權法 Real Property 中的 Future Interests

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美國產權法中的Future Interest 講的是the interest exists now, but possession will not take place until sometime in the future,這裡“interest”的意思是你個人或者組織對於產權的擁有,所以Future Interest整個概念就是你個人或者組織對於該產權的擁有權是擁有的,只不過是在未來某個時刻才會真正的發生。

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我們先來看Future Interests Retained by grantor,這裡grantor說的就是給你產權的人。
先來看Reversion,說的是贈與者把短於他所擁有的產權轉給你,a reversion in the Grantor arises whenever the Grantor conveys away less than the full durational estate that the Grantor had。

舉例,如果在文件中看到 “O conveys Blackacre to A for life” 那麼A has a life estate, O has a reversion in fee simple,就說A可以在Blackacre住一輩子,住完後可以把土地還給O。

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如果在文件中看到“O conveys Blackacre to A for life. Later, A conveys Blackacre to B for life.” 那麼 A has a life estate, B has a life estate measured by B’s life and A’s life, O has a reversion,就說A可以在Blackacre住一輩子,隨後,A把土地給B,那麼B所有擁有的產權的時間衡量是根據A和B的生命長度。當B死後,產權是回到A那邊的。當A在有生之年把產權給B 後,A擁有a reversion for life。那如果A死在B 的前面呢?B對產權的擁有就結束了因為A能後傳遞的只不過是A的一生對產權的擁有,A死後產權還是要還給O的。如果A在85歲的時候把土地給20歲的B了,那麼A 擁有a reversion for life,B擁有a life estate measured by B’s life and A’s life,O擁有a reversion in fee simple。
再來看Remainder舉例,O 把土地給85歲的A “for life”,隨後A 把土地租給B五十年,那麼A 有五十年的reversion,B有landlord/tenant estate,O has a reversion。那麼如果A十年後去世了呢?A和B 就什麼都沒有了,O has a reversion in fee simple。
關於Defeasible Estate 的Future Interest我們在另一篇文章Freehold Estates中講過,所以這裡就不細說了,因為我有每篇文章的字數限制。

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接下來看Future Interests in grantee,這裡grantee說的就是接受產權的人。
這裡有兩種 Remainder ,一種是Vested Remainder既得遺產繼承權,他們得到產權是可確定的並且不需要滿足任何條件的。另一種是Contingent Remainder或有繼承權,就說如果並不確定該人能得到產區額或者有額外附加條件。

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對於第一種Vested Remainder舉例為O把地傳給A一輩子,然後A去世後再給B和B的子孫,A 有life estate,B 有a vested remainder in fee simple,O什麼都沒有。如果B死在A死之前呢?那麼產權自動去B的繼承人那裡了因為B’s remainder is indefeasibly vested,所以B的interest只通過will or intestacy傳遞的。

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第二種Contingent Remainder的舉例為O把地傳給A一輩子,然後A去世後再給B和B的子孫當B滿21歲的時候,在傳遞的時候B才15歲。A 有life estate,B 有a contingent remainder in fee simple,O 有reversion 如果A去世的時候B還沒有滿21歲。再比如A去世的時候B才18歲,那該怎麼辦好呢?土地會先以reversion in fee simple subject to an executory interest回到O那裡,然後B擁有springing executory interest 當他滿21歲的時候。 contingent-remainder