美國產權法 Real Property 中的 Easement

https://wp.me/p4osdP-i1Q❤ 趕快轉發朋友圈!
0
547

“Easement” is a non-possessory interest in land involving a right to use the land,就說地役權是你可以使用那條路或者地產,但是對於那條路或者地產卻沒有產權,在美國的法律裡面分為兩種。

一種是Easements Appurtenant,any time the easement directly benefits the use and enjoyment of a specific parcel of land, it is classified as an easement appurtenant,就是這種地役權是管地的,這種地役權直接對使用和享受一塊地有好處。這個裡面又包含兩個細分,一個是“burdened property” 會帶來壞處,也稱為 “servient land”,還有一個是 “benefited property” 會帶來好處,也稱為 “dominant land”。舉個例子,你有一座海邊的房子,我有一個房子在你的房子後面,我找你買了地役權,想通過你的房子去海邊玩,那這是哪種地役權呢?這種地役權是直接讓我的房子收益,所以是Easement Appurtenant。

另一種是Easement in Gross ,這種地役權的受益方是某人或者公司,而不是另外一塊地產。 像水電公司把水管和電線從你家地下走,就是Utility Easement,easement you grant to the railway or oil company。

有三種方式地役權可以形成。

第一種是Express Easement, arise from either: (1) “express grant” of an easement to someone else; or (2) “express reservation” of an easement when the land is sold to another person,明示地役權,說的是要麼就是別人給你的時候已經表達清楚了,要麼當土地賣給你的時候就已經存在了。但必須吻合statute of fraud(在合同法的文章中專門寫過),就說超過一年必須寫下來,the servient estate的主人必須簽字,還要滿足deed的所有要求,有一個例外就是如果地役權低於一年不用寫下來。

第二種是Implied Easement,這裡有兩種情況。第一種情況是Previous Use by a Common Grantor,就說之前的主人有使用過這塊地,之前的使用需要有連貫性,明顯性,以及是合理的需求。舉例,我把農場的靠近高速的一部分賣給你,其中有一條路我以前經常使用它去上高速,但在契約裡面我們沒有提到此事。我想要繼續使用,但是你不同意,你做了個柵欄,那我就只能使用一條很不方便的遠路了。那我能繼續使用那條方便的老路嗎?可以,因為是an implied easement by a common grantor。另一種情況是Absolute Right of Access Rule (Necessity),就說如果不使用這條路出來就沒有路走了。

第三種是Easement by Prescription,這種就需要滿足adverse possession(在另一篇產權法的文章中有詳細分析)的所有元素, (1) continuous use for the statutory period持續使用到一定法律認可的年限; (2) open + notorious讓大家都看到你在使用; (3) actual use實實在在在使用; (4) hostile (meaning w/out the servient owner’s consent)產權擁有者沒有同意。舉例,我和你共同擁有一塊地,每一天,我開車會路過你的車庫,這樣持續了二十年,你忽然想做一個柵欄不讓我使用那條路了,可以嗎?不能,因為我有 an easement by prescription。