美國產權法 Real Property 中的 Concurrent Estates in Land: Tenancy in Common Tenancy by the Entirety

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華人好像對在美國買房特別感興趣,所以在很多朋友的強烈要求下寫了幾篇Concurrent Estates in Land文章和大家一起分享。

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先來講一個大的環境,簡單來說,檔次最高的是Tenancy by equity (TBE, 需要在滿足JT的四個條件後額外要滿足夫妻關係,但少數的州家長孩子關係也行,比如夏威夷州), 其次是Joint tenancy(要滿足四個同步條件), 最次是Tenancy in common(TIC,滿足一個條件就好)。曾經有個案例就是這個房子是Tenancy by equity,丈夫拿房子抵押給銀行去還賭債,但最後銀行卻在妻子手中收不回來房子,就是因為賣這種房子需要兩人共同簽字。如果是JT的話,丈夫就可以把自己的產權賣掉,銀行和妻子共同平分產權。如果是TIC的話,就是要按比例去分,但是使用的時候誰都可以用。

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今天我們來看Tenancy in Common (TIC),在我的另一篇文章Concurrent Estates in Land: Joint Tenancy中提到過,Joint Tenancy (JT)需要四個同步條件,分別是:Unity of time (必須在既定的時間同時發生), Unity of title (必須是同一個工具), Unity of interest (必須是一樣的種類和一樣的份額), Unity of possession (所有人必須有同樣的可辨識的對於產權的擁有)。但是在TIC中,只需要一個同步條件,那就是the Unity of Possession,現代法律其實是推定喜歡TIC的,因為可以自由讓與,就是說每個co-tenant想怎樣讓與就怎樣,還可以強制分割,但是就沒有right of survivorship了。比如A, B, C是TIC,C去世後他的產權歸屬呢?給C的繼承人囉,A和B是沒有權利拿走的。

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再看Tenancy by the Entirety (TBE),在JT的四個同步條件滿足後外加婚姻作為條件,在common law裡面任何給夫妻的同步產權如果滿足了JT的條件後,就成立了,並且還有right of survivorship,就說一方去世,另一方自動擁有全部產權。但是不能分割,單方面的行動是不被認可的,必須雙方簽字。要解除的話,死亡,雙方同意並簽合同,離婚,或者聯合的債權人執行。

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最後簡單的說一下權利和責任的方面,對於JT, TIC, TBE都可以使用產權,就說你不能忽然把房子廚房擋起來不讓別人用。如果有一個Co-tenant盈利並不需要和別人分享利潤,除非是使用了土地,比如把別人趕走了,或者同意分利潤,或者租給第三方,或者消耗了自然資源。比如A和B合伙租農場,B 離開農場四年,A 決定耕種土地去賺錢,B回來後想要利潤,可能嗎?不可能。如果有一個Co-tenant付錢裝修了房子,那麼當房子賣掉後或者分割後是要補償他的。Co-tenant有權要分享房屋貸款和稅款和維修房屋的費用。

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