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美国产权法Real Property 中的 Assignments and Subleases

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接下来几周的“SOFUN法律专栏”将跟大家介绍美国产权法Real Property里的几个重要概念。

 先来说一下什么是Assignment呢?简单地说就是 transfer of ALL the property,把所有的产权转出去。举例,房东把农场租给租客小王一年从1月1日开始,在4月1日开始,租客小王把自己的剩余的租赁合同转给租客小张,那么这是Assignment or sublease? Assignment,因为小王把自己所有的都转出去了。

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那什么是Sublease呢?简单地说就是 transfer of ONLY part of the property,把部分的产权转出去。举例,房东把农场租给租客小王一年从1月1日开始,在5月的时候,小王把暑假三个月(6月、7月、8月)转租给小张了,Assignment or sublease? Sublease,因为小张只是转出去了自己部分的产权。

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租约里面有两种不同的责任,一种是合同,那么privity of contract合同本身有默契因为双方对于合同是认同的。另一个租约是房地产的财产让与,那么privity of estate房地产有默契。

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举例,房东租给租客甲一块地,租客甲让与给了租客乙,后来租客乙让与给了租客丙。如果房东诉讼租客甲在甲转给乙之后呢?privity of contract因为房东在让与之后诉讼的。那如果房东诉讼乙在乙让与给丙之前呢?privity of estate因为需要考虑当前的房东和乙的关系。那么乙让与丙后,房东可以诉讼乙吗?不能了。

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那么来看一下Assignee’s Liability on “Other Lease Covenants” 被让与人的责任在其它的条款里面。里面有一个Touch and Concern Test。举例,租约里面有其他两个约定,一个是租客需要修围栏,另一个是租客要帮房东拿信。那么房东可以要求执行这两个条款吗?修围栏是可以的因为是touches and concerns the land,但是拿信就不能了,因为心并没有连接或者和这块地有关。

Sublease其实很好理解,讲的就是租客把自己的地方分租出去。房东可以向任何有合同关系的人或者使用产权上的人收房租。只是说在分租里面,分租人并没有把所有的拥有产权拥有转借出去。举例,房东把公寓在一月份租给甲一年。五月的时候,甲把其中的一个房间分租给乙在六月和七月,但是却没有人付房租。房东可以诉讼乙吗?不能,因为甲对付房租给房东有责任,乙和房东之间并没有合同关系。

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当然了,作为房东,可以在租房合同里面提出Non-Assignment or Non-Sublease Clause,就是不能让与或者不能分租的条款。如果房东在某个月免除了租客不能让与或者不能分租的条款一次,那么也就意味着接下来的月份全部被免除了。比如房东把自己的公寓租给租客甲一年,租房合同里面有不能让与或者转租的条款。可是后来租客甲住了几日不想租了,就问房东可否让与给租客乙,房东同意了。后来租客乙又让与给了租客丙,可以吗?可以的,因为在甲让与给乙的时候房东就已经免除了不能让与的条款。

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肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.