美國產權法Real Property 中的 Assignments and Subleases

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接下來幾周的「SOFUN法律專欄」將跟大家介紹美國產權法Real Property裡的幾個重要概念。

 先來說一下什麼是Assignment呢?簡單地說就是 transfer of ALL the property,把所有的產權轉出去。舉例,房東把農場租給租客小王一年從1月1日開始,在4月1日開始,租客小王把自己的剩餘的租賃合同轉給租客小張,那麼這是Assignment or sublease? Assignment,因為小王把自己所有的都轉出去了。

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那什麼是Sublease呢?簡單地說就是 transfer of ONLY part of the property,把部分的產權轉出去。舉例,房東把農場租給租客小王一年從1月1日開始,在5月的時候,小王把暑假三個月(6月、7月、8月)轉租給小張了,Assignment or sublease? Sublease,因為小張只是轉出去了自己部分的產權。

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租約裡面有兩種不同的責任,一種是合同,那麼privity of contract合同本身有默契因為雙方對於合同是認同的。另一個租約是房地產的財產讓與,那麼privity of estate房地產有默契。

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舉例,房東租給租客甲一塊地,租客甲讓與給了租客乙,後來租客乙讓與給了租客丙。如果房東訴訟租客甲在甲轉給乙之後呢?privity of contract因為房東在讓與之後訴訟的。那如果房東訴訟乙在乙讓與給丙之前呢?privity of estate因為需要考慮當前的房東和乙的關系。那麼乙讓與丙後,房東可以訴訟乙嗎?不能了。

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那麼來看一下Assignee’s Liability on “Other Lease Covenants” 被讓與人的責任在其它的條款裡面。裡面有一個Touch and Concern Test。舉例,租約裡面有其他兩個約定,一個是租客需要修圍欄,另一個是租客要幫房東拿信。那麼房東可以要求執行這兩個條款嗎?修圍欄是可以的因為是touches and concerns the land,但是拿信就不能了,因為心並沒有連接或者和這塊地有關。

Sublease其實很好理解,講的就是租客把自己的地方分租出去。房東可以向任何有合同關係的人或者使用產權上的人收房租。只是說在分租裡面,分租人並沒有把所有的擁有產權擁有轉借出去。舉例,房東把公寓在一月份租給甲一年。五月的時候,甲把其中的一個房間分租給乙在六月和七月,但是卻沒有人付房租。房東可以訴訟乙嗎?不能,因為甲對付房租給房東有責任,乙和房東之間並沒有合同關系。

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當然了,作為房東,可以在租房合同裡面提出Non-Assignment or Non-Sublease Clause,就是不能讓與或者不能分租的條款。如果房東在某個月免除了租客不能讓與或者不能分租的條款一次,那麼也就意味著接下來的月份全部被免除了。比如房東把自己的公寓租給租客甲一年,租房合同裡面有不能讓與或者轉租的條款。可是後來租客甲住了幾日不想租了,就問房東可否讓與給租客乙,房東同意了。後來租客乙又讓與給了租客丙,可以嗎?可以的,因為在甲讓與給乙的時候房東就已經免除了不能讓與的條款。

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