美國產權法中的 Security Devices in Land

https://wp.me/p4osdP-wzo❤ 趕快轉發朋友圈!
0
57

抵押貸款的交易包含兩個文件,分別是the note欠條the mortgage抵押貸款Note欠條指的是欠債的證據的文件。欠條是borrower借款人的個人責任,如果借款不還款, lender貸款方可以用欠條去訴訟借款人。抵押貸款是一種security device抵押方式,如果不償還貸款,就可以出售產權。抵押貸款給予了貸款方產權的security interest抵押利益,所以貸款方就不僅僅依賴於借款人的個人的信用了。在欠條有爭議的時候,抵押貸款讓借貸方直接對產權有追訴權。盡管在抵押貸款交易中需要這兩個文件,但是現在很多州只用一個也行。

Purchase money mortgage購買財產抵押指的是為了購買的土地而抵押貸款。如果借款人已經擁有土地並且用於另一個借貸,那就不是Purchase money mortgage購買財產抵押了。購買財產抵押比其他種類的貸款有優先權。如果貸款是為了房子提升價值,那麽貸款就成為了home-improvement mortgage。

Balloon payment mortgage大額尾付貸款,這種就是說分期付款利息直到貸款終結的那一日,並且在終結的時候要把本金付清。打個比方,銀行借給你十萬,期限是五年,利息每年是百分之十。在前面四年的每年末,借貸者必須付給銀行一萬利息,在第五年末的時候,借貸者不僅要付一萬利息,還要付十萬本金。所以說借貸者在五年中總共要支付十五萬。

Amortized payment mortgage固定還本貸款,一般的十五年或者三十年的月供房貸都不是大額尾付貸款。

Defeasible Fees 可贖回費,在古老的基本法當中,產生貸款就必須有可贖回費,所以說借款方必須給貸款方一些現在的利益,那麽借貸方就可以得到未來的利益。

Installment Land Contract分期土地合同,這種合同就是買家買土地的時候,賣家同意把產權在最後付款結束後轉給買家。當所有付款結束後,買家才會有產權。這種合同對於賣家來說的好處就是當買家拿不出錢來的時候賣家不需要賣掉產權,並且如果買家反悔,賣家可以把之前的付款作為賠償。

這裏還有一個很有意思但值得註意的事情,就是“Subject to the mortgage”和“Assumption of the mortgage”。如果你買賣產權時上面寫的是“Subject to the mortgage”,那麽新的買家對於原本沒有結清的貸款是沒有個人責任的,如果原本的賣家沒有按時付貸款,貸款方不能告新買家。如果產權賣掉後還是資不抵債,貸款方還是不能告新買家,只能讓賣家個人負責。但如果是“Assumption of the mortgage”,那麽新買家就要承擔所有責任了,如果不按時付貸款,貸款方可以告原本的賣家或者新買家,但是新買家對於貸款負最大的責任。如果產權賣掉後還是資不抵債,貸款方又去告了原本的賣家,那麽賣家可以又去告新買家的。

All photos come from Google Image, for educational purposes.