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美國房產留給孩子?你不可不看的 tips

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房屋永久產權,完善便捷的配套體系,優質的教育和居住環境以及財富的保值,讓越來越多的人選擇在美國購置房產。但是如何讓子女以最優方式獲得這份房產呢?小編今天就給大家梳理一下,大家可根據實際情況做出合理選擇。

1、買房時只寫子女名字

在美國這樣高稅收的國家,這種方法,不牽扯遺產稅、贈予稅,繳稅最低。但是美國對於未成年人持有房產有諸多限制,視州而定,有的州未成年人可持有房產,但有的州則不行。並且未成年人不允許簽署房屋買賣合同和相關過戶文件,如果父母或監護人代為辦理,手續則十分繁瑣。

2、父母名下的房子

可以通過贈予、繼承、或者信托三種方式,將房產留給子女。

美國稅法對於在美個人名義持有不動產,無論持有人是否美國稅務居民,都徵收贈與稅和繼承稅。但如何留給子女,這兩種方式產生後果卻不同。

比如,父親購置價值100萬美元房產一套,10年後房產市值150萬美元,父親此時將房產贈予孩子。5年後,孩子出售房產,收入200萬美元。產生的稅務為:贈與稅+出售時資本利*稅率,需要注意的是,出售時資本利為:200萬-100萬=100萬,而非200萬-150萬=50萬。

但如果,10年後父親過世,房產以遺產留給孩子,孩子以200萬美元出售,稅務則為:遺產稅+出售時資本利*稅率,此時資本利則為200萬-150萬=50萬。

這種情況看來,繼承比贈予要更划算。但是,在資產增值之前將其贈予後代,根據現行的稅法規定,贈與稅和遺產稅稅率大於資本利得稅稅率,則贈予的方式更劃算。

由於美國法律體系復雜,信托也是美國大多數家庭的選擇。簡單來說就是,父母房產交給委托人管理,孩子為受益人。委托人會將資產分解,逐步分給到孩子,小資產的稅收相對少,屬於變相降低遺產稅和贈予稅的成本。同時父母可按自己預先設定的時間期限住在這套房子裡,過戶時徵收的贈予稅可以大大減少,根據父母計劃在此房產裡居住時間的長短,贈予房產的計稅價格可以低至房子當前市價的25%,房產過戶之後的一切增值對孩子來說也都是免稅的。

3、父母和子女聯合持有房產

父母去世後,孩子繼承房產的權利要高於其他任何親屬或債權人。好處是省去立遺囑的各種手續,規避掉遺產稅。但同時出售時將有較高稅務。另外產權人單獨轉讓或出售各自的產權是不被允許的,一旦這樣做,聯合持有產權將自動停止,可能變更為共有產權。

為大家分析了這麼多,其實信托作為目前多數美國家庭的選擇,也是小編比較推薦的方式,如果是高價值房產,又或者兼顧父母有保障,這種方式更劃算也更便利。而其他方式也各有利弊,需要根據個人實際情況仔細斟酌。

 

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伯克希尔哈撒韦商业和住宅经纪 国际商业经纪/加州商业地产经纪认证 国际房产专家/物业管理专家/老年住宅专家认证 美国翻译协会中法汉翻译 法国里尔政治学院国际贸易与管理硕士 858-683-8606 Berkshire Hathaway Realtor ®
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