租金管制 Proposition 10通過的話會對您的房產投資計劃有影響嗎?

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今年秋天,在加州居民已經面臨高租金,因房價高而不得不離開加州的巨大壓力的同時,又面臨著租金控制是否通過的重大決定。太多的客戶向我表達了對法令10如果通過的恐慌。 您或許已經聽到了關於Proposition 10被拒絕的種種好處,也聽到了如果通過了的種種問題或者通過了的種種優勢。

為了幫助您理解這場復雜的辯論,以及它對房東和加利福尼亞近600萬租房者的意義,今天我就跟大家用最簡單的語言解釋下,該新的法令如果通過,除了之前租金控制的法令將會取消外,對於城市上下會帶來哪些變化?

問題一:如果Prop 10通過了,聖地亞哥會獲得租金控制嗎?

答:不,但它給了聖地亞哥獲得租金控制的可能。Proposition 10的通過會取消加州以前的租金控制法令,以前的法令讓一些房產永久免於租金管制,還有一些在20世紀80年代和90年代初期少數城市使用的積極的租金控制法規。如果Proposition 10通過了,如果有些城市想用他們認為合理的租賃價格來管理房產租賃,他們再次有了這個權利;由於以前的租賃控制政策取消了,某些城市可以執行以前被禁止十余年的政策。

有一點值得注意,許多城市根據現行的租賃管制可以指定相關規定,但沒有任何形式的租金管制,就如聖地亞哥。聖地亞哥是典型的共和黨,共和黨是完全反對租金管制的,所以即使Proposition 10通過了,也並不代表聖地亞哥會有租金管制。

問題二:哪條加州法規會被廢除?

答:Costa-Hawkins出租房屋法案。簡單跟大家講下歷史由來:隨著20世紀80年代租金控制運動橫掃加州,房地產投資商開始呼吁州立法機關控制這些租金控制法令,認為租金控制正在使房屋短缺現象更加嚴重。幾年之后,開發商,房東協會和房地產投資者的強大聯盟的游說取得了成功,在1995年簽訂了Costa-Hawkins出租房屋法案。 這條法案的簽訂免除了一些城市任何在1995年以后建造的公寓的租金管制,也有一些城市即使1995年以前建造的,也免除了租金管制。例如,在奧克蘭,伯克利和舊金山,這些城市自20世紀70年代末或80年代初就通過了租金管制,但Costa-Hawkin出台后規定在20世紀70年代末或80年代初建造的任何房產,永遠被歸類為“新建筑”並免於控制租金。

問題三:如果Prop 10通過了,哪些租賃房產可能會受到租金管制的約束?

答:如果Proposition 10通過了,各城市將有權對出租的獨棟別墅,康斗和公寓進行價格限制。然而,如果追溯歷史,各城市將對新建房產的價格上限持謹慎態度,因為這有可能會抑制新建房產的發展。加州大多數城市目前已經達不到應有的住房數量。即便是伯克利和聖莫尼卡 -它在40年前開創了全國最強大的租金控制政策,但仍然選擇免除新建公寓樓的租金管制。如果Proposition 10通過了,Costa-Hawkins出租房屋法案將被徹底取消,有些城市或許考慮將已經建了20或30年的房產進行租金管制。伯克利已經有了這種想法,如果Proposition 10通過了,所有新建房產在20年后將進行租金管制。 問題四:Proposition 10還會帶來哪些其他的重大變化:答:Proposition 10的通過將允許房屋空缺控制,這是Costa-Hawkin 禁止的一種租金控制。空缺控制在Costa-Hawkin通過前曾經在伯克利,聖莫尼卡和東帕洛阿爾托等少數城市使用,空置控制基本上可以防止房東將租金控制的公寓的價格提高到市場價格 – 即使租戶搬出后也是如此。在空缺控制下,受租金管制的公寓的租戶過去常常支付相同的費用,無論他們是新租戶還是長期居民,因為價格從未上漲到市場價格。而Costa-Hawkin的通過完全取消了空缺控制。

希望我的解釋能讓大家對Proposition 10有一個更客觀更全面的了解。

李琳 (巴菲特商業\地產經紀) 858-683-5606