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房東可在小額法庭起訴房客拖欠租金 |CHING SETO ZHANG 律師事務所, 619-493-3386 讓我們用法律幫助您.

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2020年8月31日,加州州長Newsom簽署了名爲2020 COVID-19房客救濟法的法律。這條新法律僅作用於民房租客,不作用於商業租客。以下總結了這條新法律的幾點重要條款。這裏強烈建議您根據個人的具體情況諮詢律師。

如果以不交房租爲由驅逐房客,要求發送新通知。

新通知的要求

如果您是由於房客未支付2020年3月1日至2020年8月31日(稱爲“保護期”)的租金而驅逐房客,新法律要求您發出15天通知(而不是3天通知 — 付房租或退租),此通知必須包含特別文字說明,告知房客其受到驅逐保護的權利。(請參閱加州民事訴訟法典(Cal.Civ.Pro.)§1179.03(b)(4),此項條款明確規定了15天通知中要求使用的確切文字說明。)

如果您是由於房客未支付2020年9月1日至2021年1月31日(稱爲“過渡期”)的租金而驅逐房客,則新法律要求您發出15天通知(而不是3天通知 — 付房租或退房),此通知必須包含特別文字說明,告知房客其受到驅逐保護的權利。(請參閱加州民事訴訟法典(Cal.Civ.Pro.)§1179.03(c)(4),此項條款明確規定了15天通知中要求使用的確切文字說明。)但是,房客仍然必須從2020年9月到2021年1月,每月支付“最低租金”,每月房租的25%。如果房客未能支付“最低租金”,則該房客將失去該新法律的任何保護,房東可進行驅逐程序。

如果您的通知不包含所有必需的特別文字說明,則該通知被視爲無效。 如果所欠租金包括“保護期”和“過渡期”的租金,則需要兩個單獨的通知。(請參閱加州民事訴訟法典(Cal.Civ.Pro.)§1179.03(e))

新的財務困境聲明要求

除了上述通知要求以外,新法律還要求房東在15天通知中包括一份未簽名的“ COVID-19相關財務困境聲明”。 (請參閱Cal.Civ.Pro. §1179.02(d))。 如果房客由於COVID-19的經濟困難而無法支付租金,則房客有15天的時間簽名並將聲明退還給房東。 如果房客簽署並返回了《聲明》,則到2021年2月1日爲止,房客均受到保護,免受任何驅逐。如果原始租約是以英語以外的其他語言協商的,則房東必須提供《聲明》的翻譯本(請參閱Cal.Civ.Pro. §1179.03(d))。

關於2020年9月1日之前欠租的通知的特殊要求

如果您是在2020年9月1日之前已經發出過3天通知-付房租或退租的房東,或者如果您的房客在2020年9月1日之前欠了租金,則您在2020年9月30日以前需要向房客提供特殊通知(有關該通知的確切文字表述,請參見Cal.Civ.Pro. §1179.04)。 提供此特殊通知後,您仍需要根據Cal.Civ.Pro. §1179.03(b)和(c)繼續提供以上說明過的(或同時兩份)15天通知,以及與COVID-19相關的財務困境的聲明。 在房東根據Cal. Civ. Pro. § 1179.04的法律提供該通知之前,任何在2020年9月1日之前提交的驅逐通知均被視爲無效。

根據這項新法律,允許法院從2020年10月5日起發佈驅逐傳票(見Cal. Civ. Pro. § 1179.01.5)。 因此,強烈建議立即將新的各項適用通知發送給房客。

房東可以在小額法庭起訴房客支付拖欠租金

雖然新法律使房東更難以驅逐房客,但新法律提高了小額法庭所允許的起訴金額,允許房東在小額法庭起訴超過10,000美元的正常限額。 小額法庭的增加額僅在起訴拖欠租金時適用。 但是,房東無法在2021年3月1日之前起訴房客租金欠款。

景偉烈律師是一位專業從事房地產以及房東房客糾紛的律師。

Ching Seto Zhang, APC在律師界所獲榮譽:

域近處現的部分和解/判決案件

  • 2016年-汽車撞搫行人的車禍案件達成$250,000的和解
  • 2016年-在國際商業糾紛中代表客戶獲得$170,000賠償裁決
  • 2016年-在飛行學校的商業糾紛中代表客戶獲得$65,000賠償裁決
  • 2016年-司機追尾案件達成$15,000的和解
  • 2017年-司機追尾案件達成$13,000的和解

資産規規

  • 2016年-為客戶創建超過200萬美元資產的規劃
  • 2017年-為客戶創建超過200萬美元資產的規劃

最近成功完成的部分商業/房地產交易:

  • 2015 -運作並完成涉及金額為140萬美元的房地產交易
  • 2016- 代表客戶成功完成設計交易額為230萬美元的生物公司並購交易
  • 2017- 代表客戶成功完成購買便值320萬美元的商業公寓樓盤交易

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