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在美國買房子應該買在誰的名下最合適! {理財話題 | 美國泛宇}

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在國內,不少適齡青年男女結婚前,女方總是要求把自己的名字加入到房產証上,所以一個房子的所有權對於一個家庭還是十分重要的。

因為買房必然要涉及到產權,那麼如果在美國買了房子應該買在誰的名下?要從三個方面來考慮: 資產能夠得到保護,稅收能夠減少,傳承流暢,當然每個人的情況各不相同,需求也各不一樣,但是總有一種名字會適合自己。

三方面的考慮

資產保護

對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說,資產保護尤為重要。比如你是醫生由於某些原因,有人對你提出了訴訟,或者婚姻發生變化了等等。

稅務減扣

產權名字的不同,產生的稅務問題也不同。在房產投資方面,主要需要考慮所得稅(income tax),資本增值稅(capital gain tax)和房產稅(property tax) 。在符合稅法規定的前提下,合理降低稅務,是每個投資者必須追尋的。

傳承流暢

房產投資以集聚房產的投資組合(property portfolio)為工具,利用時間來致富,所以將來房產的傳承,能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本,是一個需要考慮的問題。

四種形式的考量

在美國一般有4種形式:個人,聯名,公司,信託(尤其是家庭信託,Family Trust)。

個人就是一個人(individual);

聯名就是幾個個人一起買,也稱partnership;

公司和信託則需要一定的費用,注冊成立。

個人名下房產

我們今天先開個頭兒,說說個人名下的房產。

可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單,成本低,而且順理成章,一切是那麼自然。不過有幾項權利要去注意。

所有權

由於所有權是自己個人,則如果個人遇到任何訴訟,比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等,或者你的職業導致你被訴訟,比如醫生等,則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下,負有連帶責任。

控制權

買在個人名下,則控制權當然歸你個人,所以你自己決定這個房子的買賣,租賃等事宜。

收益權

買在個人名下,則收益權歸個人。房子出租,則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是負的話,則可以減扣你的個人收入,減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了,則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳承

當你把所有權傳承給子女的時候,會涉及遺產稅,2019年綠卡和公民遺產稅免稅額是11.1M 美元,外國人則隻有6萬,超出部分交40%遺產稅。遺產稅其實很大一筆,如果想用合理的方式減免,可查今天的文章四篇哦!

關於買房應在誰的名下,需要考慮的四種形式:個人,聯名,公司,信託。上次我們說到個人名下房產,讓我們繼續說說後面的三項分別都如何理解。

四種形式的考量

聯名房產

在美國,房產聯名有兩種形式,一種是joint tenancy,另外一種是tenancy in common。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後,產權會自動轉移給另外一方; 而tenancy in common則不是,一方去世了,則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關系會用Joint tenancy,而非夫妻關系的合伙人則用tenancy in common。

所有權

聯名名下的資產是分別在不同的兩個(或幾個)人名字名下,所以資產分別也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題,則都可以追溯到這個房產,沒有資產保護。所有權的多少在產權上註明比例,所有權的行使分配就按照這個比例。

控制權

如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量著辦,比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權,股份多的人說了算。

收益權

這個產權形式是按比例的,所以收益權也是按所有權的比例來分配的。

傳承

所有權的傳承和個人一樣。

家庭信託

信託有很多種,家庭信託是美國家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成:一是trustee, 也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身,trust。第三是收益人,beneficiary。

所有權

買在信託下面的資產的所有權歸信託本身,也就是說裡面的資產不歸個人,它不是一個商業實體,也不是法律意義上的經營實體,不會接受任何法律訴訟,因此在它裡面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟,則不可能追到裡面。如果你給你孩子們住的房子在信託裡面,他的婚姻出現問題了,這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面,信託是最好的。

控制權

信託的控制人是trustee, 也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人,也可以是公司。

收益權

在信託裡面的資產的收益歸信託本身,盡管信託需要報稅,但信託不是稅務實體,沒有稅率。信託裡的收益隻是暫時在裡面,年終將會被分配給信託的受益人,但當受益人從信託裡面獲得收入之後,加上受益人的其他收入,需要一起按照個人所得稅的方法計稅。對於信託裡面有很多房產和生意資產的人來說,信託是一個避稅的好工具。

傳承

信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的,所以隻要把控制人更換就可以達到傳承的目的。

由於房產實際上是寫在信託控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是個人,則傳承會引起費用和麻煩。但是,如果Trustee是公司的話,那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法,來更換公司控制人,從而達到控制信託,傳承信託的目的。

信託是典型的三權分立的商業形式。對於資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。

公司房產

有很多人把房子買在公司名下。

所有權

買在公司名下的房產歸公司所有,但是公司不同於個人和聯名,它是法律意義上的實體。

控制權

公司名下的資產由公司來控制,所以如果你把房子買在你自己的公司名下,那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。

收益權

買在公司名下的房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體,有自己的稅率,房子的淨租金收益,房子的資本增值收益,都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

傳承

公司的傳承非常簡單,隻要填一張表,更改股東和董事就很容易解決。通過以上分析可以看出,每種名字各有利弊。

當你需要付扣稅的時候,個人和聯名比較適合;當你注重資產保護的時候,信託最好,公司次之;當你有大量收益並有子女可以分享的時候,信託很適合。

文字 | 美國泛宇

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