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加州 Assembly Bill No.1482 簡述

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加州在2019年10月3日通過了AB1482,該法律跟租賃法中的租金上限有關。由於近年來加州租金漲幅令人發指,此法令限制了租金的漲幅上限,此法令將於2030年過期。

AB1482對於房租漲幅的控制條款如下,以之前12個月最低的租金為標準,後面12個月內的租金增幅等於(1)5% + 地區住房費用的漲幅,或者(2)10%,這兩個數字裏取低。如果房客已經住了超過12個月,房東在十二個月內不能增加房租兩次。此法令對於3/15/2019現存以及之後的租約有效。如果房東在3/15/2019 至1/1/2020之間已經漲過房租而且超過了此法令允許的漲幅,那麽1/1/2020的租金就是3/15/2019的價格加上允許的漲幅,之前房東多收的租金不退回。舉例,如果在3/15/2019,租金是1000,但是9/1/2019突然漲到1200,漲幅20%。如果這段時間房價漲幅只有2%,那麽AB1482只允許他漲7% (5%+2%),那麽這個20%的漲幅超過了AB1482允許的範圍。所以在1/1/2020,租金就會變成1070。但從9/1/2019到12/31/2019多收的租金房東不退還。

想用合同繞過此法令是不行的,如果租賃合同上有條款讓租客放棄租金漲幅限制的保護,這些合同條款無效。

現在的租賃法裏面有三項是訴訟比較多的,也比較值得大家註意的。第一,如果房東和房客沒有特定的條款,那麽在租期結束後就會自動更新,除非有一方給另一方書面通知租約結束。第二,法律要求,房東需要在租期結束前六十天給房客通知,或者給租約租約少於一年的房客最少提前三十天通知。第三,房東給通知必須是合乎規定的,法律要求這個通知必須包涵必要信息,而且要用法律規定的格式。

現在,AB1482 禁止房東沒有正當理由的中止租約(但有部分例外),因此,AB1482還要求房東給房客終止租約的通知前,必須先通知房客他違反了那些租約條款,並給房客足夠的時間去補救,這樣確保即使房東有正當的理由終止租約,也要給房客一個補救的機會。

如果在限定的時間裏房客沒有補救他的違約行為,那麽房東可以給一個三天期限的退租通知,這時候已經不用再給房客機會補救了。AB1482要求在某些情況下,房東必須幫助房客搬家,房東可以選擇要麽直接付給房客一個月的租金的金額,或者書面免除最後一個月的房租。不管房客經濟狀況如何。

這些特殊情況包括: (1) 房東自住, 在7/1/2020之後開始的租約,如果房客書面同意,或者租約裏允許房東單方面終止租約,因為房東和他的親戚(僅限夫妻、子女、祖父祖母、孫子孫女)要住進來; (2) 房東把這處房產從租屋市場上撤走了; (3) 房東必須遵守政府命令清空房產; (4) 地方法規要求房東清空房產,如果是房客的行為導致房產被清空,房客得不到這一個月租金的補助; (5) 房東想要拆除/大改/大修這處房產,包括移除水管電線、有害建材、除黴這類30天內無法完成且對人健康安全有害的工程,不包括刷油漆這種對人健康安全沒威脅小工程。

如果房東是因為這些特殊情況要終止租約,房東必須讓房客知道房客有得到房東補助的權利。如果房客得到了房東的補助,但在規定的時間內沒有清空,房東可以告房客,要求歸還全部補助金作為補償。如果還有其他法案要求房東給房客補助金,AB1482這筆補助金可以跟其他補助金合並。比如,租金$1000一個月,那麽AB1482的補助金就是$1000。如果還有另外一個法案要求房東給房客$1000補助金,那麽兩個補助金合並,一共只要$1000就好,不是$2000。如果房東有任何不嚴格遵守此法規的行為,房東終止租約的通知視為無效。

Supervisory Attorney: Eric Ching, Esq.

All photos come from Google Image, for educational purposes.

肖俊俏
Author: 肖俊俏

商学院兼职教授/博导,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法律博士(2019毕业),工商管理学博士信息与数据科学方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (anticipated 2021); Hulusi Musician.