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【SOFUN生活】美國產權法Real Property 中的Zoning和Water rights

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這篇文章將會和大家分享兩個產權法的小知識,分別是Zoning和Water rights。

Zoning is government regulation of land use by legislation. 政府出臺一個關於土地使用分區管制的政策就叫zoning(和憲法交叉),分為兩種,一種是Cumulative, lesser uses allowed in all higher zones,聚集性的,在高區域較小的使用,另一種是Exclusionary, only one designated use allowed in each zone,排除性的,在一個區域只允許使用一種特定的。

土地使用分區管制的政策標準必須吻合可時間的政府目標和發展規劃,必須是可靠的去實踐關於健康安全道德和公眾福利的治安權,不能武斷或者反復無常或者模棱兩可,不能違反憲法所賦予的權利並且不能和聯邦法律衝突。

在現實生活中,比較常見的問題是non-conforming uses。就說合法使用產權在zoning的政策通過或者修改之前不能立刻結束,可以給一段時間讓不動產讓渡amortization。如果沒有給出終止使用日期,沒有被確定的使用土地和權利將會轉接給繼承者。沒有被確定的使用不能改變或者擴張,如果放棄的話就終止了。

還有一個常見的問題是Variances,就說zoning裏面有一個給沒有被準許的使用例外,那就是要合理避免增加土地擁有者的困難程度,除非Variances被批準,不然不能使用土地。但也有可能會導致周邊地區有傷害,比如醫院附近。

還有一種Spot zoning,如果目的是懲罰或者給利益給一小塊地或者區域只是基於個人的喜好並不是公眾利益,就是無效的。

咱們再來看河流和湖泊的水權Water rights,根據“Riparian Rights”,指的是產權擁有者的產權靠近湖泊和小河流。先來看Domestic Use本地使用,河邊的居民是可以在需要的情況下使用水的,比如洗澡。再看Non-Domestic Use非本地使用,河邊的居民是在有限制的情況下合理使用非本地生活目的的,比如商業或者產業使用。

有少部分的州還在實施Prior Appropriation,意思就是第一個得到使用水受益的人只要繼續使用,就有權保護水資源不被後來的人使用,有先到先得的意思在裏面,先來的人能得到或者決定所有權利。

Underground Water地下水,比如滲漏水或者井水,產權擁有者是可以合理使用地下水的,盡管產權擁有者必須在產權上使用並且不能對外輸出。

Surface Water地表水,比如地表徑流或者洪水,這裏有兩種方式處理,具體就看當事人所在的州了。Natural Flow Approach如果是自然流動導致的,那就要求產權擁有者在洪澇發生沖擊地表時不能做任何改變。但是,現代的法庭允許產權擁有者去使用合理的手段去轉移地表水。Common Enemy Approach就說產權擁有者可以在洪水上做任何事情,不管合理與否。

SOFUN聖地牙哥Original/原文: 肖俊俏 | Original Source / 圖片載自: Google Images

肖俊俏

SOFUN作者:©肖俊俏

商学院教授,教育学博士教育行政管理方向(2014毕业),法学博士(预计2019毕业),工商管理学博士金融方向(预计2021毕业),葫芦丝演奏家。 Adjunct Professor at SDUIS; Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Jurisprudence Doctor (anticipated 2019); Doctor of Business Administration - Finance (anticipated 2021); Hulusi Musician.
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